Ochrona ograniczonych praw rzeczowych na podstawie art. 251 k.c.

Powód w procesie o ochronę służebności gruntowej (art. 222 § 2 w związku z art. 251 k.c.) żąda wydania odpowiednich zakazów lub nakazów w celu zapewnienia mu niezakłóconego korzystania z nieruchomości służebnej w granicach treści przysługującej mu służebności, ustanowionej na rzecz każdorazowego właściciela nieruchomości władnącej (ewentualnie użytkownika wieczystego), a ciążącej na nieruchomości służebnej ze skutkiem wobec każdorazowego jej właściciela (ewentualnie użytkownika wieczystego). Niewątpliwie więc w takim procesie powód, zgłaszając jako obecny właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej żądanie ochrony służebności, skierowane do obecnego właściciela nieruchomości obciążonej (użytkownika wieczystego), formułuje swoje żądanie w ścisłym związku z nieruchomością służebną; żądane zakazy lub nakazy mają dotyczyć tej rzeczy, chronić prawo, które ogranicza właściciela (użytkownika wieczystego) tej rzeczy.

Zbycie przez pozwanego nieruchomości służebnej w toku postępowania przed jego prawomocnym zakończeniem, jak i w toku postępowania kasacyjnego, wchodzi więc niewątpliwie w zakres zastosowania art. 192 pkt 3 k.p.c.

Sformułowanie żądania zakazania czynienia jakichkolwiek przeszkód w spokojnym i stosownym do potrzeb wykonywaniu służebności oraz uzasadnienie tego żądania nie pozostawiają, według ustaleń Sądu Apelacyjnego, wątpliwości, że powodowie w pozwie domagali się udostepnienia szlaku służebnego, którego dotyczy to żądanie, także dostawcom towaru i klientom, co ma związek z przeznaczeniem nieruchomości władnącej, od chwili jej nabycia przez powodów i ustanowienia służebności, do prowadzenia na niej działalności handlowousługowej. Za mieszczące się w ramach wykonywania służebności przez właściciela nieruchomości władnącej lub jej użytkownika wieczystego uznaje się także korzystanie z nieruchomości obciążonej w granicach treści służebności przez osoby reprezentujące ich prawa. Zaliczają się do tych osób w szczególności ich domownicy i pracownicy oraz dzierżawcy i najemcy nieruchomości władnącej wraz z domownikami i pracownikami.

W przypadku służebności drogowej zapewniającej łączność z drogą publiczną nieruchomości, która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności handlowo-usługowej, za osoby reprezentujące prawa właściciela lub użytkownika wieczystego na równi z pracownikami należy również uznawać dostawców towaru. Korzystanie przez z nich z nieruchomości obciążonej w granicach treści służebności mieści się zatem w ramach wykonywania służebności przez właściciela nieruchomości władnącej lub jej użytkownika wieczystego. Taką ocenę narzuca przeznaczenie nieruchomości władnącej i dostosowany do niego cel ustanowionej służebności; jej społeczno - gospodarcze przeznaczenie.

Nie inaczej, z tych samych przyczyn, należy ocenić korzystanie z nieruchomości obciążonej w granicach treści służebności przez klientów sklepów i punktów usługowych znajdujących się na nieruchomości władnącej. Zasadnie zatem skarżący domagają się objęcia ochroną na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 251 k.c. również dostawców towaru i klientów w przypadkach uniemożliwienia im korzystania z nieruchomości obciążonej w granicach treści służebności.

Standardem w rozpatrywanych stosunkach jest korzystanie z samochodu, także przez klientów. Na ocenę tę nie mogą mieć wpływu ograniczenia wynikające z przepisów o ruchu drogowym. Ograniczenia wynikające z przepisów o ruchu drogowym mogą utrudnić dotarcie do domu handlowego położonego w centrum miasta i w ten sposób stworzyć przeszkodę w skorzystaniu z omawianej służebności, ale nie mogą rzutować na samą ocenę treści tej służebności.

Za nieobjęciem treścią spornej służebności możliwości przejazdu samochodem osobowym lub dostawczym, w czasie, kiedy uzasadnia to funkcjonowanie sklepów i punktów usługowych, przez wszystkich z wchodzących w sprawie w grę grup osób reprezentujących prawa powodów jako użytkowników wieczystych i właścicieli, na rzecz których tę służebność ustanowiono, nie przemawia także potrzeba dostosowania sposobu wykonywania tej służebności do zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych. Po pierwsze, takich zmian w zakresie mogącym mieć wpływ na samą potrzebę korzystania lub niekorzystania z samochodu w rozpatrywanych stosunkach nie stwierdzono. Po drugie, uwzględnienie zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych, o których mowa, przejawia się w przystosowaniu sposobu lub zakresu wykonywania służebności do zmienionych warunków, a nie w rezygnacji z wykonywania służebności w określonym zakresie wskutek takich zmian. Do ograniczenia zakresu służebności lub uwolnienia się od niej z powodu zmiany stosunków służą inne środki prawne (art. 291 i 294 k.c.).

W konsekwencji, pozbawienie możliwości przejazdu sporną drogą służebną samochodem osobowym lub dostawczym w czasie, kiedy uzasadnia to funkcjonowanie sklepów i punktów usługowych, przez którąkolwiek z wchodzących w sprawie w grę grupę osób reprezentujących prawa powodów jako użytkowników wieczystych i właścicieli, na rzecz których służebność ustanowiono, mieści się w zakresie zastosowania art. 222 § 2 w związku z art. 251 k.c. - a zatem uzasadnia udzielenie ochrony przewidzianej w tych przepisach.

Wyrok SN z dnia 30 marca 2017 r., V CSK 617/16

Standard: 14860 (pełna treść orzeczenia)

Osobną kwestią z punktu widzenia zastosowania art. 222 § 2 w związku z art. 251 k.c. są ograniczenia w wykonywaniu spornej służebności wynikające z zainstalowania bramek i z działań pracowników ochrony nieruchomości obciążonej.

Jak wiadomo, służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Bezpieczeństwo nieruchomości obciążonej może w niektórych sytuacjach wymagać zainstalowania przy wjeździe na szlak służebny, z każdej strony, bramek i monitorowanie ruchu na tym szlaku. Nie powinno to jednak zakłócać korzystania ze służebności. Jeżeli więc wszystkim użytkownikom drogi służebnej zapewni się możliwość bezzwłocznego, płynnego otwierania bramek, osobiście przez udostępnienie odpowiednich urządzeń, lub za pośrednictwem innej osoby, zainstalowanie i funkcjonowanie bramek na szlaku służebnym należy uznać za korzystanie z nieruchomości obciążonej w sposób, który nie narusza służebności.

Podobnie należy ocenić samo monitorowanie ruchu na drodze służebnej. Nie można natomiast zaakceptować na szlaku służebnym prowadzącym do nieruchomości, na której funkcjonuje dom handlowo-usługowy, dalej idących, stosowanych przez stronę pozwaną w sprawie, działań, uzasadnianych potrzebą ochrony nieruchomości obciążonej, jak w szczególności wymaganie sporządzenia listy „osób uprawnionych”, czy żądanie, aby właściciel lokalu handlowego towarzyszył klientowi przy przejeździe. Działania takie zakłócają korzystanie ze służebności i stanowią jej naruszenie. To, na której działce leży sporna służebność, nie powinno mieć znaczenia, gdyż służebność obciąża nieruchomość, a nie działkę (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 527/12).

Wyrok SN z dnia 30 marca 2017 r., V CSK 617/16

Standard: 14861 (pełna treść orzeczenia)