Prawo do preferencyjnego nabycia lokalu do majątku wspólnego

W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej: "u.g.n.") wskazano, że najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony, przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust. 1 pkt 3). Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł określonych w uchwałach organów samorządowych. Czasami też ustawodawca określa bezpośrednio w ustawie reguły pomniejszania ceny nabywanego lokalu (np. w ustawie z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego "Polskie Koleje Państwowe", Dz.U. Nr 84, poz. 948 ze zm.).

Obowiązujące uregulowania pozwalają stwierdzić, że ustawodawca lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, kształtujące częściowo treść zawieranej umowy; chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą. Stronom odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy z dnia 8 września 2000 r.) lub wynikające z uchwał organów samorządowych. Najemca nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu) respektował wskazane normy.

Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi przedmiot majątkowy, który można określić jako prawo do preferencyjnego nabycia lokalu, wskazana bowiem możliwość nie jest prawem podmiotowym. Jest to jedynie możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości, nie można zatem nawet kwalifikować omawianej możliwości jako ekspektatywy ze względu na zbyt mały stopień prawdopodobieństwa nabycia uprawnienia w przyszłości. Aby możliwość ta przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych kilka przesłanek, takich jak podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu oraz złożenie przez najemcę stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 u.g.n.).

Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu pierwszeństwie, może - lecz nie musi - podjąć decyzję o nabyciu lokalu. O istnieniu uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można mówić ewentualnie dopiero od chwili, w której zostały spełnione wymienione przesłanki, w szczególności, gdy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu; dopiero od tej chwili powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także którego wartość da się ustalić.

Należy też wskazać, że za przyjęciem przedstawionego stanowiska przemawiają względy praktyczne, powstaje bowiem pytanie, co się stanie, gdy jednemu z byłych małżonków zostanie przyznane prawo najmu, którego wartość ulegnie pomniejszeniu o wartość możliwości preferencyjnego nabycia lokalu, a następnie, z jakichkolwiek względów, możliwość ta nie zostanie zrealizowana (np. najemca nie zdecyduje się na nabycie lokalu lub powstanie wątpliwość co do stanu własnościowego budynku, w którym lokal się znajduje uniemożliwiająca sprzedaż lokalu). Względy słuszności, a także zasady regulujące podział majątku wspólnego, nakazywałyby dokonanie stosownych rozliczeń, aby nie wystąpiła dysproporcja w wartości przedmiotów majątkowych przyznanych każdemu z małżonków. Dokonywanie takich rozliczeń po zapadnięciu prawomocnego orzeczenia o podziale majątku wspólnego rodziłoby wiele problemów, a przede wszystkim wymagałoby podstawy prawnej, której brak.

Uchwała SN z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08

Standard: 12254 (pełna treść orzeczenia)