Ustalenie wartości nieruchomości

W postępowaniu o podział majątku wspólnego ustalanie wartości rynkowej nieruchomości następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.). Przesądza to art. 149, który stanowi, że przepisy rozdziału I, działu IV ustawy stosuje się - z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów - do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny (por. wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05, oraz postanowienia SN z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 171/10, z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 12/11).

Zgodnie z art. 154 ustawy, ustalenie wartości rynkowej nieruchomości (art. 151 ust. 1) należy do rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zamianę tej wartości (§ 1).

Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającej wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (§ 2). Ten legalny mechanizm ustalania wartości rynkowej nieruchomości wskazuje, że wśród czynników decydujących o tej wartości mieszczą się nie tylko cechy fizyczne nieruchomości, ale równorzędny z nimi jest cel oszacowania, a istniejące obciążenie uwzględnia się tylko wówczas, gdy powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości; z kolei zmniejszenie wartości to różnica spowodowana istnieniem obciążenia.

Znaczenie celu oszacowania uwidacznia się w szczególności wówczas, gdy oszacowania dokonuje się na potrzeby obrotu nieruchomością. Przy sprzedaży nieruchomości wartość rynkową nieruchomości odzwierciedla równa tej wartości cena, a obciążenie hipoteką, jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2016 r., I CSK 54/16, wpływa jedynie na sposób zadysponowania tą ceną, zwykle przez zapłatę długu w celu doprowadzenia do wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką nieruchomości wstępuje w prawa dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji i możliwości odzyskania spłaconego długu. Ryzyko to może wówczas obniżać cenę nieruchomości, ma bowiem wymiar finansowy, ale nie jest to równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę niespłaconego zadłużenia (por. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 21 marca 2013 r., II CSK 414/12).

Wpływ na wartość nieruchomości w obrocie takich praw obciążających nieruchomość, jak służebność lub prawo dożywocia, nie wywołuje kontrowersji niewątpliwie z tego powodu, że prawa te nie mają charakteru akcesoryjnego. Przy sprzedaży nieruchomości, na których ciążą, wyłącznie zobowiązanym staje się nabywca, a poprzedni zobowiązany staje się wolny. Z tego względu wartość tych uprawnień właścicielskich, które prawo obciążające nabywaną nieruchomość ogranicza czy też wartość przejętych przez nabywcę obowiązków pomniejsza ustaloną wartość rynkową nieruchomości.

Można zatem sformułować wniosek, że na wartość nieruchomości nie oddziaływa samo obciążające ją prawo, ale związany z tym prawem dług, co w odniesieniu do hipoteki oznacza związek z odpowiedzialnością za ten dług. Jeżeli nie dochodzi do zmiany osób odpowiedzialnych za dług, nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, że obciążenie oddziaływa na wartość nieruchomości.

Z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, w tych relacjach nie wpływa na wartość nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18

Standard: 44793 (pełna treść orzeczenia)

Ustalenia wartości nieruchomości sąd może dokonać na podstawie każdego środka dowodowego, nie tylko przy pomocy opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego- także na podstawie podawanych w Internecie cen nieruchomości o podobnym charakterze, przeznaczeniu i położeniu, o ile nie były one kwestionowane przez strony, a sąd uznał ten środek dowodowy za wiarygodne i miarodajne źródło informacji

Wyrok SN z dnia 5 lipca 2013 r., IV CSK 738/12

Standard: 34278 (pełna treść orzeczenia)