Własność nieruchomości nabyta w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego

Prawo własności nieruchomości, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej w trybie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 123, poz. 781), stanowi majątek odrębny tego z małżonków, któremu przed powstaniem wspólności przysługiwało prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości i prawo własności posadowionych na niej budynków (art. 33 pkt 3 k.r.o. w brzmieniu obowiązującym do dnia 20 stycznia 2005 r.).

O tym, czy prawo własności nieruchomości nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej, w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, przysługującego jednemu z małżonków przed powstaniem wspólności ustawowej, podlega zasadzie wyrażonej w art. 32 § 1 k.r.o. w pierwotnym brzmieniu, decydować powinna wykładnia art. 33 pkt 3 k.r.o. również w jego pierwotnym brzmieniu. Przepis ten stanowił wówczas, że odrębny majątek każdego z małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty wymienione w dwóch punktach poprzedzających, czyli za przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz za przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Przewidziana w ustawie z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. Nr 123, poz. 781 ze zm.; jedn. tekst: Dz.U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746 ze zm.) możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie była uzależniona od stosunków rodzinnych wieczystego użytkownika. Projektodawcy ustawy mieli wprawdzie na względzie cel społeczny, jednak w tym wypadku - jak podkreślił Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., K 8/98 (OTK Zb.Urz. 2000, nr 3, poz. 87) - chodziło o wzmocnienie pozycji prawnej obywateli polskich zamieszkałych na ziemiach dawniej nazywanych ziemiami odzyskanymi, możliwie pełne uregulowanie stosunków własnościowych i naprawienie krzywd osobom pozbawionym mienia w wyniku wojny lub wywłaszczonym po 1945 r. Brak bezpośredniego związku między preferencjami w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności a stosunkami rodzinnymi wieczystego użytkownika przemawia przeciwko zastosowaniu w odniesieniu do skutków tego przekształcenia zasad przyjmowanych w orzecznictwie w odniesieniu do spółdzielczego prawa do lokalu.

W tej sytuacji rozważenia wymaga kwestia, czy prawo własności nieruchomości, powstałe w wyniku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, jest prawem nabytym ze środków uzyskanych w zamian - w rozumieniu art. 33 pkt 3 k.r.o. w pierwotnym brzmieniu - za należące do majątku odrębnego użytkowanie wieczyste. Podejmując ten problem trzeba podkreślić, że celem surogacji przewidzianej w powołanym przepisie jest zachowanie wartości majątku odrębnego, mimo zmiany jego poszczególnych składników. Składniki wymienione w art. 33 pkt 1 i 2 k.r.o. stanowią - jak wskazano w doktrynie - "jak gdyby żelazny fundusz majątku odrębnego, który nie roztapia się w majątku wspólnym". Regulacja zawarta w art. 33 pkt 3 k.r.o. w pierwotnym brzmieniu jest natomiast wyrazem kompromisu między dążeniem do zachowania majątku odrębnego a tendencją do pomnażania majątku wspólnego. Podstawowym warunkiem surogacji jest wymaganie, aby wyłączenie określonego przedmiotu majątkowego z majątku odrębnego i nabycie innego przedmiotu, czyli surogatu nastąpiło w wyniku tego samego zdarzenia prawnego. Nie budzi wątpliwości, że w razie przekształcenia w czasie trwania wspólności ustawowej prawa użytkowania wieczystego, przysługującego jednemu z małżonków przed powstaniem wspólności, w prawo własności warunek ten jest spełniony. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego należącego do majątku odrębnego i nabycie prawa własności nieruchomości są wynikiem tego samego zdarzenia prawnego, jakim jest wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu, a ściśle uzyskanie przez nią przymiotu ostateczności.

Powstałe w wyniku przekształcenia prawo własności - ze względu na ścisły związek z przekształconym prawem użytkowania wieczystego, pozwalający uznać je za swoistą kontynuację przekształconego prawa - wchodzi zawsze w skład tego majątku, do którego należało przekształcone prawo. W takim ujęciu prawo powstałe w wyniku przekształcenia zostaje zawsze nabyte "ze środków uzyskanych w zamian za" (art. 33 pkt 3 k.r.o. w pierwotnym brzmieniu) prawo przekształcone, niezależnie od zaangażowania środków z innego majątku; środki te będą natomiast podlegały rozliczeniu zgodnie z art. 45 k.r.o. Pogląd, że prawo własności powstałe w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego należącego do majątku odrębnego jednego z małżonków pozostaje nadal składnikiem majątku odrębnego, mimo że przekształcenie nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, dominuje również w doktrynie.

Zastosowanie odmiennej koncepcji i przyjęcie, że powstałe w wyniku przekształcenia prawo własności wchodzi do majątku wspólnego, powodowałoby liczne komplikacje. Zwrócił na to uwagę Sąd Okręgowy, podnosząc, że w wyniku przekształcenia dochodziłoby wówczas do quasi-wywłaszczenia małżonka będącego wieczystym użytkownikiem co do udziału 1/2 części w prawie własności budynków wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, co byłoby nie do pogodzenia z art. 21 ust. 2 Konstytucji oraz z art. 1 protokołu nr 1 do konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175 ze zm.). Poza tym wyłoniłby się nieuchronnie problem, w jaki sposób w ramach przekształcenia uwzględniać interesy małżonka niebędącego użytkownikiem wieczystym. Dalszą trudność powodowałoby uznanie wniosku o przekształcenie za czynność zarządu majątkiem wspólnym w rozumieniu art. 36 k.r.o. w pierwotnym brzmieniu. Komplikacje te także przemawiają na rzecz tezy, że w sytuacji opisanej w przedstawionym zagadnieniu prawo własności nieruchomości należy do majątku odrębnego małżonka, któremu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego.

Uchwała SN z dnia 19 sierpnia 2009 r., III CZP 53/09

Standard: 12062 (pełna treść orzeczenia)