Odpowiedzialność właściciela budynku za szkodę wyrządzoną pożarem w lokalu położonym w budynku

Właściciel budynku nie odpowiada Na podstawie art. 415 i 416 k.c. za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej na skutek pożaru w lokalu położonym w budynku, chyba że pożar pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z zaniechaniem lub nienależytym wykonaniem przez właściciela obowiązków przewidzianych w art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.).

Obciążenie strony pozwanej, jako właściciela budynku odpowiedzialnością za szkodę wywołaną pożarem w lokalu najemcy, wymaga wykazania, że określone zdarzenia, tj. działania lub zaniechania strony pozwanej stworzyły warunki powstania innego zdarzenia, tzn. powstania pożaru, które bezpośrednio wyrządziło szkodę. Odpowiedzialność cywilną może bowiem determinować tylko taki związek wieloczłonowy, w którym pomiędzy poszczególnymi ogniwami zachodzi zależność przyczynowa we wskazanym rozumieniu i każde ogniwo tego związku z osobna podlega ocenie z punktu widzenia kauzalności.

W art. 61 pkt 1 i 2 Pr. budow. wyodrębnione zostały dwie grupy obowiązków. Pierwsza z nich związana jest z technicznym zużyciem obiektu budowlanego (pkt 1), natomiast do drugiej zaliczone zostały obowiązki wynikające z nagłych zdarzeń, zaistniałych po oddaniu obiektu budowlanego do użytkowania (pkt 2). W doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, że przepisy art. 61 Pr. budow. odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, a nakazy określone w art. 66 Pr. budow. mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu. Tylko w przypadku, gdy roboty czy zabiegi będą miały na celu utrzymanie w należytym stanie higienicznym i sanitarnym obiektu budowlanego jako całości, nie można wykluczyć obowiązku ich wykonania również w lokalu lub lokalach (wyroki NSA z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, z dnia 19 stycznia 2010 r., II OSK 121/09, z dnia 13 lutego 1998 r. oraz z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08). Takiej interpretacji przepisów art. 61 Pr. budow. dokonał także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 marca 2014 r., V CSK 224/13 (nie publ.), stwierdzając w jego uzasadnieniu, że obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Pr. budow. odnoszą się do obiektu budowlanego, nie zaś lokali znajdujących się w tych obiektach.

Przepisy art. 61 Pr. budow. dotyczą więc nałożonego na właściciela lub zarządcę obowiązku utrzymania w należytym stanie technicznym i zgodnie z przeznaczeniem obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1 Pr. budow., czyli budynku, budowli bądź obiektu małej architektury, jako całości, nie zaś obowiązków dotyczących eksploatacji lokali, obciążających najemców. Nie można jednak wykluczyć, że przyczyną szkody wyrządzonej najemcy lokalu wskutek zdarzenia zaistniałego w lokalu innego najemcy może być zaniechanie obowiązków obciążających właściciela budynku, o których mowa w art. 61 Pr. budow. Przykładowo wskazać można na zaniechanie obowiązków w zakresie kontroli instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej, grzewczej, przewodów kominowych w budynku, które mimo prawidłowej eksploatacji, ze względu na zużycie i nieremontowanie stały się przyczyną awarii w lokalu określonego najemcy, powodując szkodę także w lokalu innego najemcy.

Przedstawiony wywód prowadzi do ogólniejszego wniosku, że właściciel budynku nie odpowiada na podstawie art. 415 i 416 k.c. za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej na skutek zdarzenia w lokalu położonym w budynku, chyba że to zdarzenie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z zaniechaniem bądź nienależytym wykonaniem przez właściciela obowiązków przewidzianych w art. 61 Prawa budowlanego. Dodać należy, że zaniechanie pozostaje w związku przyczynowym warunkowym (sine qua non) z naruszeniem tylko wtedy, gdy realizacja powinnego zachowania, a więc wynikającego z konkretnych obowiązków, spowodowałaby, że nie doszłoby do naruszenia sfery dóbr poszkodowanego.

Wyrok SN z dnia 19 stycznia 2017 r., II CSK 107/16

Standard: 11122 (pełna treść orzeczenia)