Wartość rynkowa nieruchomości

wartość rynkową należy określać z zastosowaniem podejść porównawczego lub dochodowego. Dopiero jeśli istniejące warunki uniemożliwiają określenie wartości rynkowej z zastosowaniem któregokolwiek z tych podejść, należy zastosować podejście mieszane.

Przykładowymi uwarunkowaniami uniemożliwiającymi zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego do szacowania nieruchomości, które mogą być przedmiotem rynkowego obrotu, są:

– unikalne przeznaczenie (obiekt jest jedyny na rynku);

– położenie (obiekt leży w szczególnym miejscu);

– brak transakcji na lokalnym rynku (obiektów o określonej funkcji jest więcej, ale ze względu na to, że należą do jednego lub specyficznego właściciela, nie były dotąd przedmiotem obrotu, np. linie kolejowe, mosty);

– brak dochodu z obiektu.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) precyzuje wymagania dotyczące poszczególnych podejść wyceny nieruchomości. Zgodnie z brzmieniem §4 tego rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen; w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku; przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości; przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.

Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Zastosowanie metody analizy statystycznej rynku opiera się na powstałych wcześniej zbiorach cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych, tworzonych na potrzeby katastru i polega na użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.( por. Stanisława Kalus Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami , Lex) Zgodnie z art. 161 ust. 1 u.g.n. powszechna taksacja nieruchomości ma na celu określenie wartości katastralnej nieruchomości. W istocie wartość tę szacuje się przede wszystkim po to, by określić i pobrać podatek od wartości nieruchomości. Do chwili obecnej wydane zostało jedynie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz. 1092) na podstawie delegacji zawartej w art. 173 u.g.n.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 30 maja 2017 r., V ACa 707/16

Standard: 71316 (pełna treść orzeczenia)