Budynek w znaczeniu materialnoprawnym i wieczystoksięgowym

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 października 2014 r. (sygn. akt II CSK 505/13, Biul. SN 2015/2/10) podkreślił, że prawo cywilne prywatne nie definiuje pojęcia "budynek" i zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013.1409, j.t. z późn. zm.), czy też przy wykładni art. 568 § 1 k.c. definicję w prawie tym zawartą należy stosować tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane).

Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w motywach postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r. (II CK 365/05, nie publ.) oraz w wyroku z dnia 29 kwietnia 2011 r. (I CSK 484/10, nie publ.). W pierwszej ze spraw, o zniesienie współwłasności, Sąd Najwyższy utożsamił pojęcie budynek, o jakim mowa w art. 46 k.c. oraz art. 235 § 1 k.c. z budynkiem zdefiniowanym w prawie budowalnym, przy czym spór dotyczył m.in. tego, czy jeżeli z nieruchomości budynkowej da się wydzielić dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany środkowej, można mówić istnieniu faktycznie dwóch budynków jeszcze przed dokonanym podziałem. W drugiej z kolei sprawie, chodziło m.in. o ustalenie czy "domek fiński" (domek campingowy) stanowi budynek w rozumieniu art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy odwołał się w tej kwestii do definicji budynku z Prawa budowlanego, podnosząc, że jest ona zgodna z pojęciem budynku, jako nieruchomości według art. 46 § 1 k.c.

Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05, nie publ.), w sprawie, w której spór dotyczył m.in. tego, czy stadion sportowy, niespełniający kryteriów budynku z Prawa budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu art. 568 § 1 k.c. Odpowiadając twierdząco, Sąd Najwyższy podnosząc, że definicje prawa administracyjnego nie przesądzają sposobu rozumienia danego pojęcia na obszarze prawa cywilnego prywatnego, wskazał, że przy interpelacji terminu "budynek" z art. 568 § 1 k.c. chodziło o obiekt budowalny o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą się nie ujawnić w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.

Sąd Najwyższy w składzie obecnym, podobnie jak Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 505/13, podziela drugie z prezentowanych stanowisk, popierane też przez większość przedstawicieli doktryny. Słusznie w uzasadnieniu wymienionego wyroku Sąd Najwyższy wywiódł, że przeciwko posługiwaniu się terminem "budynek" w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki, jakie mogą powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych) i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie z terminu "budynek" z prawa budowalnego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.

Sąd Najwyższy trafnie zwrócił też uwagę, że ustawą z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. 2014.827) została zmieniona zasadniczo treść art. 568 § 1 k.c., który obecnie stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W ten sposób nie tylko zastały wydłużone terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin zastrzeżony dotychczas dla wad budynku obecnie został odniesiony do wad nieruchomości, a zatem obejmuje także nieruchomości lokalowe.

Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem, że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym zakresie niż przewiduje to prawo budowlane (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 11 września 203 r., III CZP 52/03, OSNC 2004, z. 11, poz. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2005 r. w sprawach sygn. akt III CK 177/04, OSNC 2005/12/217; III CK 179/04; III CK 180 /04, nie publ. w których przyjmuje się że nowelizacja, która usuwa wątpliwości, jakie rodziła interpretacja normy prawnej w pierwotnym brzmieniu, stanowi niejako jej autentyczną wykładnię).

W sprawie II CSK 505/13 przedmiotem umowy sprzedaży zawartej między stronami była wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) wraz z pomieszczeniami przynależnymi: garażem i piwnicą oraz związanym z tym lokalem udziałem w prawie własności części wspólnych budynku (451/1000) i gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl tej ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tą definicją za lokal należy uznać przestrzeń znajdującą się między elementami konstrukcyjnymi budynku, tj. ścianami nośnymi oraz kondygnacjami. Jest to zatem wyodrębniona część budynku stanowiąca odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), ale nie odrębny budynek. Przy odmiennym założeniu dochodziłoby do nielogicznej sytuacji, w której budynek wielomieszkaniowy stanowiłby zbiór mniejszych budynków. Z kolei częścią wspólną lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Mowa tu w szczególności o fundamentach, ścianach nośnych, dachu, korytarzach, elewacji budynku, itp.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 października 2014 r., przyjął, że samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie o własności lokali wprawdzie nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności, gdy wady te uzewnętrzniają się, jako wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych).

Wyrok SN z dnia 27 stycznia 2017 r., V CSK 161/16

Standard: 10993 (pełna treść orzeczenia)

Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Zawiera ją ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ( tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), jednakże definicja ta została skonstruowana na potrzeby tej ustawy, w związku z czym należy przyjąć, że w stosunkach cywilnoprawnych ma jedynie znaczenie pomocnicze.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwała SN z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, wyrok SN z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 oraz postanowienia SN z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05).

Istnienie zatem nieruchomość budynkowej zakłada nie tylko odrębność prawną budynku ale i wskazuje na jego odrębność fizyczną. Część budynku, która nie ma cech fizycznej odrębności nie może być budynkiem, ale jest jedynie strukturą budowlaną, co powoduje, że własność nieruchomości budynkowej nie powstaje (por. uchwała SN z dnia 21 kwietnia 2005 r. III CZP 9/05, wyrok SN z dnia 11 stycznia 2013 r. I CSK 282/12).

Jeden budynek nie może jednocześnie w części stanowić nieruchomości budynkowej, a części pozostawać częścią składową nieruchomości gruntowej.

Uchwała SN z dnia 26 lutego 2014 r., III CZP 109/13

Standard: 68083 (pełna treść orzeczenia)