Obowiązek ponoszenia opłat (art. 238 k.c.)

Zgodnie z art. 238 k.c., wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Pierwszą opłatę należy wnieść przy nabyciu prawa, a obowiązek ten wynika z art. 71 ust. 1 i 2 u.g.n. Oprócz pierwszej opłaty użytkownik wieczysty ponosi opłaty roczne (art. 71 ust. 1 i 4 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące tych opłat zawarte zostały w kolejnych przepisach art. 71–81 u.g.n. Należy zwrócić uwagę, że art. 71 ust. 1 u.g.n. ma charakter normy bezwzględnie obowiązującej, więc kwestii tu uregulowanych strony nie mogą ukształtować w umowie odmiennie. Dotyczy to przede wszystkim zasady ustalania i pobierania pierwszej opłaty oraz opłat rocznych.

Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Ustawodawca przewidział jednak szczególny administracyjno-sądowy tryb rozstrzygania sporów dotyczących zmiany wysokości opłat rocznych, wprowadzając możliwość wypowiedzenia przez właściwy organ dotychczasowej wysokości tej opłaty, lub żądania przez wieczystego użytkownika jej aktualizacji (art. 78 ust. 2 i art. 81 u.g.n.). W pierwszej kolejności spory te rozstrzygają samorządowe kolegia odwoławcze, a od ich orzeczeń przysługuje sprzeciw do sądu powszechnego.

Od pierwszej opłaty i opłaty rocznej należy odróżnić opłaty dodatkowe, o  jakich mowa w art. 63 ust. 2-4 u.gn., które opłaty mogą być ustalone w przypadku niedotrzymania terminu (ewentualnie terminu dodatkowego stosownie do art. 63 ust. 1 u.g.n.).

Uchwała SN z dnia 20 stycznia 2022 r., III CZP 8/22

Standard: 62048 (pełna treść orzeczenia)

Prawo użytkowania wieczystego, jako prawo wieczyste na cudzej rzeczy, wiąże się z obowiązkiem ponoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu. Analiza przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami prowadzi do wniosku, że ustawodawca traktuje ów obowiązek rygorystycznie - powinność uiszczania opłaty rocznej wynika wprost z ustawy (art. 71 ust. 1 u.g.n.), stawki opłat unormowane są w ustawie (art. 72 u.g.n.), ustawa przewiduje również mechanizm zmiany stawki opłaty w okresie trwania użytkowania wieczystego (art. 73 ust. 2 u.g.n.), aktualizacji wysokości opłat (art. 78-81 u.g.n.), a także przypadki, w których może lub musi być udzielona bonifikata w zakresie wysokości opłaty (art. 73 ust. 3 -5 i art. 74 u.g.n.).

Opłaty roczne są pobierane przez cały okres użytkowania wieczystego z wyjątkiem roku, w którym prawo to zostało ustanowione (art. 71 ust. 4 u.g.n.), ustawa nie przewiduje zwolnienia od opłaty w razie wytoczenia przez właściciela powództwa o rozwiązanie umowy, a w wypadku złożenia wniosku o rozwiązanie umowy przez użytkownika wyłącza jedynie pobieranie dodatkowych opłat rocznych (art. 65 ust. 1 pkt 2 u.g.n.). Proporcjonalne zmniejszenie opłaty rocznej ustawa przewiduje w przypadku wygaśnięcia użytkowania w trakcie roku kalendarzowego, co podkreśla związek opłaty rocznej z trwaniem użytkowania (art. 71 ust. 6 u.g.n.).

Wyłączenie lub łagodzenie obowiązku ponoszenia opłaty rocznej powinno mieć każdorazowo wyraźną podstawę prawną (por. wyrok SN z dnia 30 września 2015 r., I CSK 760/14).

Opłata roczna nie jest ekwiwalentem z tytułu możliwości czerpania zysków z inwestycji zamierzonej lub realizowanej przez użytkownika wieczystego na nieruchomości, lecz ekwiwalentem za korzystanie z nieruchomości jak właściciel, bez względu na to, czy użytkownik prawo to faktycznie realizuje i czy udało się mu osiągnąć zamierzony cel inwestycyjny (por. wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08).

Ustawowy i obligatoryjny charakter opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie stoi na przeszkodzie odmowie udzielenia ochrony prawu właściciela domagającego się opłaty, jeżeli uczynienie użytku z tego prawa byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), bez względu na to, że podmiotem uprawnionym jest w tym przypadku osoba prawa publicznego.

Wyrok SN z dnia 13 października 2017 r., I CSK 46/17

Standard: 46240 (pełna treść orzeczenia)