Obowiązek zapewnienia dostępu wody w lokalu mieszkalnym (odcięcie dopływu wody)

De lege lata wodę w lokalu mieszkalnym może odciąć wyłącznie przedsiębiorstwo wodociągowe, nie zaś właściciel, czy zarządca nieruchomości ( art. 8 ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, tekst j. Dz. U. z 2015r., poz. 139 ze zm. – lex clara ). Wprawdzie wymieniony przepis dopuszcza sytuację, w której najemca nie płacąc za wodę zużywa ją na koszt właściciela nieruchomości, czy innych najemców, jednak ma on niezmiernie ważną ratio legis.

Dostęp do wody w mieście jest niezbędny z powodu zagrożenia epidemiologicznego, które powstaje w razie jej braku. Z tego względu uzasadnione interesy właściciela, który ponosi koszt wody zużywanej przez nielojalnego najemcę, schodzi na dalszy plan.

Obowiązek zapewnienia dostępu wody w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem najmu, pomijając prawo administracyjne, wynika z art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( tekst. j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm. ). Powód jako najemca ma zatem prawo żądać od wynajmującego wykonania obowiązków wynikających z najmu a zatem zapewnienia dostępu wody w wynajętym lokalu.

Ponadto, do ochrony praw najemcy lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c. ). Przeciwko osobie, która narusza te prawa najemca może wytoczyć powództwo o odpowiedniej treści zmierzające do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c. ).

Eksponowane powyżej zagrożenie epidemiologiczne, jakie wywołuje brak wody w lokalu znajdującym się w kamienicy w centrum miasta i proste do przewidzenia skutki wyłączenia kanalizacji, uzasadniały tezę, że nawet, gdyby pozwany istotnie działał złośliwie i celu wyrządzenia pozwanym szkody, nie nadużywał prawa podmiotowego domagając się dostępu do bieżącej wody ( art. 5 k.c. ). Pozwane mają zaś inne, zgodne z prawem środki, skuteczne na wypadek zachowań, które przypisywały powodowi. Nie ulega zaś wątpliwości, że odcięcie najemcy wody w lokalu, zamiast wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami, nie jest działaniem zgodnym z prawem; frustra legis auxilium quaerit, qui in legem committit.

Wyrok SR w Toruniu z dnia 16 marca 2017 r., I C 460/16

Standard: 10738 (pełna treść orzeczenia)