Udzielenie zarządowi wspólnoty absolutorium; sprawozdanie finansowe (art. 30 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 pkt 3 u.w.l.)

Głosowanie nad uchwałą nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 r. jest czynnością nie przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Zatem możliwe było udzielenie pełnomocnictwa ogólnego w rozumieniu art. 98 k.c. 

Art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o własności lokali wskazuje, że przedmiotem corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali może być m.in. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. Należy zwrócić uwagę, że zaskarżona uchwała nr (...) r. dotyczy wyłącznie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 r.

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali. Powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali (jeśli takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego zawierać powinno informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 marca 2015 r., I ACa 1330/14). Powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. (I CSK 355/14) wskazać trzeba, że o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania. Mając zatem na uwadze przedmiot uchwały nr (...) r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 r. oraz przedmiot sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej, brak jest uzasadnienia, by przedmiot takiej uchwały uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 30 maja 2017 r., I ACa 502/16

Standard: 24152 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa powyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Szczególny charakter uchwały właścicieli lokali może wynikać z przedmiotu, do którego się ona odnosi i nie uniemożliwia takiej oceny okoliczność, że z ustawy o własności lokali nie wynikają wprost normy prawne, które umożliwiałyby odpowiednie kwalifikowanie danego rodzaju uchwał. Tym niemniej, uchwała w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium - pomimo swojego szczególnego charakteru, o czym będzie mowa poniżej - podlega zaskarżeniu w trybie art. 25 u.w.l., bowiem ustawa nie przewiduje w odniesieniu do tego przypadku żadnych odstępstw. Uchwała taka może zatem zostać zakwestionowana z uwagi na: 1) niezgodność z przepisami prawa, 2) niezgodność z umową właścicieli lokali, 3) naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4) naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu.

Stosownie do art. 29 ust. 2 u.w.l. właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności. Przepis ten należy uznać za ogólną podstawę prawną uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium. Z dalszych przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ww. uchwała podejmowana jest na zebraniu właścicieli lokali, które musi zostać zwołane przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale roku, przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (art. 30 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.).

Z analizy stosownych przepisów ustawy o własności lokali można wyprowadzić wniosek, że na zebraniu, o którym mowa jest w art. 30 ust. 1 pkt 3 u.w.l., dochodzi najpierw do oceny pracy zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 2 u.w.l.). Podstawą oceny pracy zarządu lub zarządcy jest składane właścicielom lokali roczne sprawozdanie z działalności zarządu lub zarządcy (art. 30 ust. 1 pkt 2 u.w.l.). Sprawozdanie powyższe jest przedmiotem zebrania właścicieli lokali, które kierując się m.in. tym sprawozdaniem podejmuje uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 30 ust. 2 pkt 3 u.w.l.). W praktyce najczęściej głosuje się łącznie uchwałę w przedmiocie przyjęcia rocznego sprawozdania zarządu i udzielenia zarządowi absolutorium. Tak też było w niniejszej sprawie.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ustawa o własności lokali określa pewne istotne reguły, które należy stosować przy podejmowaniu uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium. Konieczne jest w szczególności złożenie przez zarząd rocznego sprawozdania ze swojej działalności, umożliwienie właścicielom lokali zaznajomienia się z tym sprawozdaniem, zagwarantowanie właścicielom lokali swobodnej dyskusji nad tym sprawozdaniem na zebraniu ogółu właścicieli lokali, bowiem tylko wówczas możliwe będzie dokonanie oceny pracy zarządu, o którym mowa jest w art. 30 ust. 2 pkt 2 u.w.l. Zwieńczeniem tego procesu jest głosowanie uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium. Podkreślić należy, że właściciele lokali dokonują oceny pracy zarządu. Ocena zakłada element subiektywny, bowiem te same okoliczności dla niektórych właścicieli mogą nie stanowić przeszkody w głosowaniu za udzieleniem zarządowi absolutorium, dla innych zaś będą podstawą go głosowania przeciwko.

Powództwo o uchylenie uchwały w trybie art. 25 u.w.l. nie może stanowić sposobu narzucania przez skarżącego innym członkom wspólnoty własnej oceny co do prawidłowości wywiązywania się przez zarząd z powierzonych mu obowiązków. Właściciel lokalu winien mieć możliwość przedstawienia swojej oceny działalności zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali i przekonywania do swojego stanowiska innych właścicieli lokali. Ostatecznie jednak decyduje ocena większości. W tym właśnie przejawia się szczególny charakter zaskarżonej uchwały, która niewątpliwie ma charakter aprobatywny. Przeciwne stanowisko apelującej nie mogło zostać uznane za trafne.

Powyższe rozważania prowadziły do wniosku, że z punktu widzenia prawidłowości podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi, podstawowe znaczenie mają rzetelność rocznego sprawozdania złożonego przez zarząd oraz umożliwienie swobodnej dyskusji nad oceną pracy zarządu na zebraniu ogółu właścicieli lokali.

Apelująca nie wykazała, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami obowiązującego prawa, przede wszystkim, aby naruszała przepisy ustawy o własności lokali lub Kodeksu cywilnego. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynikał wręcz wniosek przeciwny - tj. tak tryb, jak i sposób podjęcia uchwały nr (...) odpowiadały obowiązującemu prawu. Po drugie, apelująca nie powoływała się w ogóle na to, aby zaskarżona uchwała była niezgodna z umową właścicieli lokali. Również Sąd Apelacyjny na podstawie zgromadzonego materiału nie stwierdził takiej niezgodności. Po trzecie, uznać należało, że uchwała nr (...) nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Ustawa o własności lokali wymaga wręcz, aby uchwała taka została podjęta i jest ona konieczna dla prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Uwzględniając ustawowe uwarunkowania jej podjęcia oraz aprobatywny (dezaprobatywny) charakter, tę przesłankę należy odczytywać nie w kontekście indywidualnych zastrzeżeń poszczególnych właścicieli lokali do sposobu wykonywania zarządu przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, ale interesów wspólnoty jako całości.

Podstawę do oceny pracy zarządu stanowi przygotowywane przez zarząd sprawozdanie, zatem to przede wszystkim w oparciu o nie należy rozważyć na ile zarząd wywiązał się z obowiązku prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a jego działalność zasługuje na pozytywną ocenę.

Odmowa udzielenia przez właścicieli lokali absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków. Z art. 20 ust. 2 u.w.l. wynika, że do odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków wymagana jest uchwała właścicieli lokali, która może być podjęta w każdej chwili.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 23 marca 2017 r., I ACa 205/16

Standard: 10123 (pełna treść orzeczenia)