Umieszczanie reklam, szyldów, tablic, klimatyzatorów na elewacji nieruchomości wspólnej

Stelaże reklamowe jako urządzenia trwale związane ze ścianami budynku stanowią jego część składową w rozumieniu art. 47 k.c. Jako takie są cześć wspólną nieruchomości, w której udziały mają poszczególni właściciele lokali.

Sytuacja, w której tylko niektórzy członkowie wspólnoty z wyłączeniem innych, uzyskiwali dochody z najmu stelaży pozostawała sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu.

Podkreślić jednak należy, że cały dochód z najmu staje się dochodem wspólnoty. Obecnie na stelażach zamieszczone są także reklamy innych podmiotów, nie będących członkami Wspólnoty. Członkowie wspólnoty prowadzący działalność gospodarczą zyskali określony jasnymi warunkami dostęp do powierzchni reklamowych, a wspólnota może wpływać na to, jakie treści są umieszczane na jej budynku. Może zapobiegać reklamowaniu się przedsiębiorców prowadzących działalność konkurencyjną. Jest to szczególnie istotne dla działalności poszczególnych członków wspólnoty i osiąganego przez nich zysku. Od aktywności członków zarządu wspólnoty będzie między innymi zależał poziom wykorzystania powierzchni reklamowych.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 20 lutego 2018 r., V ACa 71/17

Standard: 24275 (pełna treść orzeczenia)

Sąd Apelacyjny podtrzymuje swe stanowisko wyrażone w wyroku z 12 maja 2015r. sygn. akt I ACa 1113/14, że elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe stanowi część wspólną nieruchomości i wprawdzie może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty.

Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem.

Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom.

Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, w tym sprężarek klimatyzacji powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej powierzchni elewacji na wyłączne potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść.

Konstatacje te legły u podstaw stwierdzenia, iż uchwała (...), która wprowadza zakaz dowolnego korzystania przez właścicieli z elewacji, nie jest ani niezgodna z prawem, ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i jest zgodna z interesami wszystkich współwłaścicieli. Nadto, uchwała ta nie wprowadza bezwzględnego zakazu korzystania przez współwłaścicieli z elewacji, lecz wprowadza obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na zakres korzystania z tej elewacji, co odpowiada zasadom korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, określonym w przepisie art. 206 k.c. Tego rodzaju regulacja jest nie tylko zgodna z prawem, ale i pożądana, ponieważ wprowadza ład estetyczny w przestrzeni stanowiącej nieruchomość wspólną, który z natury rzeczy musi stanowić kompromis między oczekiwaniami wszystkich współwłaścicieli.

Natomiast zgodzić się należy z apelującą, iż uchwała ta jest sprzeczna z prawem, a także z interesem powódki i interesem pozostałych współwłaścicieli w części, tj. nakładającej na właścicieli, którzy się do niej nie dostosują dzierżawę po 150 zł miesięcznie. Sformułowania: „Właściciele, którzy nie przeniosą urządzeń do 10 lipca 2016r. po upływie wyznaczonego terminu będą ponosić koszty dzierżawy w wysokości 150 zł miesięcznie nie sposób nadać” nie sposób kwalifikować jako informacji o roszczeniach wynikających z prawa materialnego. Trafnie w tej materii podnosi apelująca, iż stosunek dzierżawy nawiązany może być tylko w drodze umowy i obie jej strony muszą wyrazić zgodnie wolę jej zawarcia i ukształtować treść tej umowy, w tym uzgodnić wysokość czynszu dzierżawnego. Abstrahując już od tego, że stosunkiem obligacyjnym właściwym dla oddania części elewacji w wyłączne korzystanie jednemu ze współwłaścicieli byłaby umowa najmu (a nie dzierżawy), podkreślić należy, iż w drodze uchwały Wspólnota mogłaby jedynie upoważnić Zarząd, względnie zarządcę do zawarcia umowy najmu na określonych warunkach, np. z czynszem nie niższym niż określona kwota za każdy rozpoczęty m ( 2) powierzchni zajętej elewacji. Nadto czynsz ten powinien zostać oszacowany z uwzględnieniem stawek rynkowych, stosowanych w tego typu umowach.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 12 lipca 2017 r., I ACa 117/17

Standard: 10629 (pełna treść orzeczenia)

Umieszczenia reklam i tablic informacyjnych wykracza poza zakres korzystania przez członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości, a w konsekwencji uzasadnia pobieranie przez wspólnotę mieszkaniową stosownych opłat. Każdy właściciel, zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi) i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ale nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. To determinuje wniosek, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. Nie może być wątpliwości co do tego, że umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania. Umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele.

Zasady korzystania z części wspólnych mogą oczywiście ustalać bezpłatność korzystania z nich, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych, czy zasad współżycia społecznego, określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty. Taka odpłatność w żadnym zakresie nie ogranicza prawa właścicieli w większym stopniu niż to konieczne do uregulowania zasad wykorzystywania nieruchomości wspólnej. W konsekwencji nie można też przyjąć, że odpłatność korzystania z elewacji budynku powoduje zwiększenie obciążeń powoda bez związku z używaniem lokalu.

Uchwałę należy traktować jako, co najwyżej wezwanie do zapłaty skierowane do powoda, zaś w sytuacji ewentualnego sporu na tym tle, ustalenie wysokości roszczenia wspólnoty nastąpi w procesie o zapłatę. Dla uznania prawidłowości uchwały w przedmiocie ustalenia opłaty pobieranej za umieszczenia reklam i tablic informacyjnych nie jest też bezwzględnie niezbędne wskazanie w treści samej uchwały sposobu ustalenia wysokości tej opłaty.

W sytuacji, gdy powód twierdzi, że ustalona opłata narusza jego interesy, jako zbyt wygórowana i nieodpowiadająca stawkom rynkowym, to strona powodowa powinna zawnioskować dowody na tę okoliczność (art. 6 k.c.).

Podjęcie uchwały o naliczeniu należnej kwoty za umieszczenie przez powoda tablic informacyjnych na elewacji budynku oraz w drzwiach wejściowych do budynku od daty ich umieszczenia nie jest sprzeczne z prawem, w szczególności nie narusza zasady lex retro non agit, skoro opłaty za korzystanie z części wspólnych w przedmiotowym zakresie są należne za cały okres korzystania. Gdyby przyjąć, że pobieranie opłat może nastąpić jedynie na przyszłość, od dnia podjęcia uchwały w tym przedmiocie, to w konsekwencji w każdym przypadku zajęcia części wspólnej przez członka wspólnoty bez jej zgody, uzyskiwałby on nieuzasadnione korzyści kosztem wspólnoty, tj. nie miałby obowiązku ponoszenia opłat za faktyczne korzystanie z części wspólnych do czasu podjęcia stosownej uchwały w tym przedmiocie, co nie może zyskać aprobaty.

Wyrok SA w Poznaniu z dnia 28 lipca 2016 r., I A Ca 152/16

Standard: 5016 (pełna treść orzeczenia)