Umieszczanie reklam, szyldów, tablic, klimatyzatorów na elewacji nieruchomości wspólnej

Stelaże reklamowe jako urządzenia trwale związane ze ścianami budynku stanowią jego część składową w rozumieniu art. 47 k.c. Jako takie są cześć wspólną nieruchomości, w której udziały mają poszczególni właściciele lokali.

Sytuacja, w której tylko niektórzy członkowie wspólnoty z wyłączeniem innych, uzyskiwali dochody z najmu stelaży pozostawała sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu.

Podkreślić jednak należy, że cały dochód z najmu staje się dochodem wspólnoty. Obecnie na stelażach zamieszczone są także reklamy innych podmiotów, nie będących członkami Wspólnoty. Członkowie wspólnoty prowadzący działalność gospodarczą zyskali określony jasnymi warunkami dostęp do powierzchni reklamowych, a wspólnota może wpływać na to, jakie treści są umieszczane na jej budynku. Może zapobiegać reklamowaniu się przedsiębiorców prowadzących działalność konkurencyjną. Jest to szczególnie istotne dla działalności poszczególnych członków wspólnoty i osiąganego przez nich zysku. Od aktywności członków zarządu wspólnoty będzie między innymi zależał poziom wykorzystania powierzchni reklamowych.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 20 lutego 2018 r., V ACa 71/17

Standard: 24275 (pełna treść orzeczenia)

Sąd Apelacyjny podtrzymuje swe stanowisko wyrażone w wyroku z 12 maja 2015r. sygn. akt I ACa 1113/14, że elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe stanowi część wspólną nieruchomości i wprawdzie może być wykorzystywana w celu umieszczenia reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych, lecz takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty.

Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem.

Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom.

Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, w tym sprężarek klimatyzacji powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej powierzchni elewacji na wyłączne potrzeby osoby, która je zawiesiła, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść.

Konstatacje te legły u podstaw stwierdzenia, iż uchwała (...), która wprowadza zakaz dowolnego korzystania przez właścicieli z elewacji, nie jest ani niezgodna z prawem, ani nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i jest zgodna z interesami wszystkich współwłaścicieli. Nadto, uchwała ta nie wprowadza bezwzględnego zakazu korzystania przez współwłaścicieli z elewacji, lecz wprowadza obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na zakres korzystania z tej elewacji, co odpowiada zasadom korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, określonym w przepisie art. 206 k.c. Tego rodzaju regulacja jest nie tylko zgodna z prawem, ale i pożądana, ponieważ wprowadza ład estetyczny w przestrzeni stanowiącej nieruchomość wspólną, który z natury rzeczy musi stanowić kompromis między oczekiwaniami wszystkich współwłaścicieli.

Natomiast zgodzić się należy z apelującą, iż uchwała ta jest sprzeczna z prawem, a także z interesem powódki i interesem pozostałych współwłaścicieli w części, tj. nakładającej na właścicieli, którzy się do niej nie dostosują dzierżawę po 150 zł miesięcznie. Sformułowania: „Właściciele, którzy nie przeniosą urządzeń do 10 lipca 2016r. po upływie wyznaczonego terminu będą ponosić koszty dzierżawy w wysokości 150 zł miesięcznie nie sposób nadać” nie sposób kwalifikować jako informacji o roszczeniach wynikających z prawa materialnego. Trafnie w tej materii podnosi apelująca, iż stosunek dzierżawy nawiązany może być tylko w drodze umowy i obie jej strony muszą wyrazić zgodnie wolę jej zawarcia i ukształtować treść tej umowy, w tym uzgodnić wysokość czynszu dzierżawnego. Abstrahując już od tego, że stosunkiem obligacyjnym właściwym dla oddania części elewacji w wyłączne korzystanie jednemu ze współwłaścicieli byłaby umowa najmu (a nie dzierżawy), podkreślić należy, iż w drodze uchwały Wspólnota mogłaby jedynie upoważnić Zarząd, względnie zarządcę do zawarcia umowy najmu na określonych warunkach, np. z czynszem nie niższym niż określona kwota za każdy rozpoczęty m ( 2) powierzchni zajętej elewacji. Nadto czynsz ten powinien zostać oszacowany z uwzględnieniem stawek rynkowych, stosowanych w tego typu umowach.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 12 lipca 2017 r., I ACa 117/17

Standard: 10629 (pełna treść orzeczenia)