Dualizm znaczeniowy pojęcia zarządu na gruncie ustawy o własności lokali

Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem zarząd w dwóch znaczeniach, tj. w znaczeniu funkcjonalnym i w znaczeniu podmiotowym (wyrok SN z 14 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 108/03, uchwała SN z 27 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 74/03, OSNC 2005, poz. 6, postanowienie SN z 21 stycznia 2008 r. III CZP 129/08, OSNC 2009, poz. 158). W pierwszym znaczeniu chodzi o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla jej utrzymania. Podmiotem podejmującym takie czynności jest zarządca będący osobą trzecia w stosunku do wspólnoty, któremu właściciele zarząd powierzyli (art. 18 ust. 1). W drugim znaczeniu chodzi o organ wspólnoty wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie tego organu jest działaniem samej wspólnoty (art. 20). Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali tak rozumiany zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 maja 2017 r., I ACa 1035/16

Standard: 10578 (pełna treść orzeczenia)

Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem "zarząd" w dwóch znaczeniach, funkcjonalnym i podmiotowym (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, Nr 1, poz. 6; z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, Nr 12, poz. 158, wyrok z dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, LEX nr 508810.; z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, LEX nr 171751). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony (art. 18 ust. 1 u.w.l.), w odniesieniu do którego ustawodawca używa zwrotu "zarządca" również w innych przepisach, jak w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22, art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l.

W literaturze przyjęte zostało także, że jest to powierzona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd w znaczeniu podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to organ wykonawczy wspólnoty mieszkaniowej, który wchodzi w skład jej struktury organizacyjnej; nie jest odrębnym podmiotem prawa. Reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz i w stosunku do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach zwykłego zarządu, a nie w jej imieniu, może za nią dokonywać czynności procesowych (art.67 § 1 k.p.c.). Jego działanie jest w zasadzie działaniem samej wspólnoty.

Postanowienie SA w Poznaniu z dnia 24 lipca 2014 r., I ACz 1207/14

Standard: 23907 (pełna treść orzeczenia)