Zapewnienie sprawnego działania instalacji elektrycznej (pożar)
Obowiązek wynajmującego zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń (art 6a u.o.p.l.)
Wynajmujący powinien wydać lokal mieszkalny ze sprawną instalacją elektryczną, a następnie dbać na bieżąco o jej prawidłowe funkcjonowanie.
Jeżeli instalacja elektryczna została wykonana przed zawarciem umowy najmu, to okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia zakresu świadczenia wynajmującego. Bez względu bowiem na to, kto wykonywał wcześniej remont, kto dokonywał poszczególnych instalacji w budynku, z punktu widzenia obowiązków pozwanego, jako strony umowy najmu, istotne jest to, czy wydał on powodom lokal mieszkalny w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Słusznie podkreśla się w doktrynie, że rzecz powinna być wydana najemcy w stanie przydatnym do używania jej w zakresie i w sposób określony w umowie najmu.
Jeżeli w umowie nie ma stosownego postanowienia w tym zakresie, rzecz powinna być wydana najemcy w stanie nadającym się do użytku zgodnego z właściwością i przeznaczeniem rzeczy.
W przypadku z kolei lokali mieszkalnych, muszą one nadto spełniać wymogi wynikające z cytowanych powyżej: ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a wcześniej z ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
Wyrok SN z dnia 19 września 2019 r., II CSK 410/18
Standard: 34195 (pełna treść orzeczenia)
Stosownie do art. 6a ust. 1 powołanej ustawy wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Do jego obowiązków w myśl art. 6a ust. 3 pkt 3 litera a należy dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu. Najemcę obciąża zaś, w myśl art. 6b ust. 2 pkt 5) m.in. naprawa i konserwacja osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej.
Zasadnie wskazał Sąd I instancji na brak udowodnienia przez powodów okoliczności wskazujących na to, że do pożaru doszło wskutek złego stanu instalacji elektrycznej, za który odpowiadają pozwani. Z przytoczonego wyżej art. 6b pkt 5 ustawy, wynika, iż to najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów, w związku z tym także z tych przyczyn brak jest podstaw do przypisywania odpowiedzialności wynajmującemu.
Sąd odwoławczy podziela stanowisko, że nie wykazano w toku procesu okoliczności związanych z przebiegiem i zainicjowaniem pożaru w taki sposób, aby możliwe było ustalenie, że pożar wywołany był przez wadliwe działanie instalacji wynikłe z jej zużycia, czy też zaniechania naprawy obciążającej pozwanych. W rezultacie stwierdzić należy, że w świetle art. 361 § 1 k.c. brak jest związku przyczynowego między zachowaniem się pozwanych, dotyczącym wykonywania obowiązków wynajmującego a szkodą, doznaną przez powodów.
Samo obciążenie wynajmującego obowiązkiem wobec najemcy w zakresie zapewnienia sprawnego działania instalacji elektrycznej nie może dawać podstaw do domniemania, że jeśli doszło do pożaru, to jego przyczyną jest zaniechanie wykonania tych obowiązków.
Wyrok SO w Sieradzu z dnia 22 marca 2017 r., I Ca 83/17
Standard: 10361 (pełna treść orzeczenia)