Pojęcia "droga konieczna" i "odpowiedni dostęp do drogi publicznej"

Gdy nieruchomość posiada już odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.p.c., bezprzedmiotowe są rozważania dotyczące zapewnienia odpowiedniego dostępu "również" inną drogą (w inny sposób). 

Ocena, czy nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej zawsze zależy od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a zatem zasadniczo nie można oczekiwać jednego uniwersalnego rozwiązania w tym zakresie dla innych nieruchomości nawet o podobnym charakterze, czy przeznaczeniu.

Postanowienie SN z dnia 19 grudnia 2024 r., I CSK 1997/24

Standard: 84937 (pełna treść orzeczenia)

Ocena dysponowania odpowiednim dostępem do drogi publicznej zawsze ma za przedmiot sytuację tej konkretnie nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustanowienie służebności (tzw. nieruchomości izolowanej) - również wówczas, gdy nieruchomości sąsiednie należą do tego samego właściciela. Sąsiedztwo takie nie powoduje, że stają się one jednym gruntem dysponującym, jako całość, dostępem do drogi publicznej - ani w sensie prawnym (skoro mowa o dwóch nieruchomościach w rozumieniu prawa cywilnego), ani na potrzeby wykładni przesłanek zastosowania art. 145 § 1 k.c.

Z art. 145 § 1 k.c., w którym mowa o „dostępie” do drogi publicznej, nie wynika, by możliwość skutecznego żądania ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego pojawiała się zawsze wówczas, gdy dana nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, czyli nie styka się z taką drogą. Również komunikacja następująca przez inne grunty może być uznana za dostęp do drogi publicznej; ponadto także dostęp „nie-bezpośredni” może być uznany za odpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c.

Nawet jeśli nieruchomość nie sąsiaduje z drogą, niewykluczone jest więc uznanie, że dysponuje ona odpowiednim dostępem do drogi publicznej. Przypadki takie mogą mieć miejsce w szczególności w razie przylegania do siebie nieruchomości należących do tego samego właściciela, co może nastąpić np. wskutek nabycia gruntu sąsiedniego lub dokonania wieczystoksięgowego, czyli prawnego, podziału własnego gruntu.

Współwystępowanie nieruchomości, z których jedna, odsunięta od drogi, nie ma do niej bezpośredniego dostępu, a jedynie dostęp przez grunt należący do tej samej osoby, samo w sobie nie determinuje odpowiedzi na pytanie, czy zostały spełnione przesłanki zastosowania art. 145 § 1 k.c. Jeśli możliwość korzystania z sąsiadujących gruntów gwarantuje ich właścicielowi nie tylko dostęp do drogi publicznej, lecz ponadto dostęp odpowiedni (dostateczny, należyty), to sąd powinien oddalić wniosek.

W razie istnienia jedynie nie-odpowiedniego dostępu za pośrednictwem własnego gruntu, w pierwszym rzędzie konieczne jest rozważenie możliwości przystosowania tego dostępu do potrzeb nieruchomości izolowanej. Ustanowienie służebności powinno bowiem nastąpić dopiero wówczas, gdy uciążliwości, w tym koszty związane z takim przystosowaniem, byłyby istotnie większe niż uszczerbek nieruchomości obciążonych.

Finalnie, w przypadku stwierdzenia, że, mimo sąsiadowania z gruntem należącym do tego samego właściciela, nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właścicielowi tej nieruchomości przysługuje roszczenie o ustanowienie, za wynagrodzeniem, potrzebnej służebności drogowej.

Aktualne staje się wówczas rozważenie, która cudza nieruchomość powinna być obciążona służebnością drogi koniecznej, tzn. co do której nieruchomości ograniczenia będące skutkiem ustanowienia tego prawa rzeczowego będą relatywnie (w porównaniu z innymi wariantami przebiegu służebności) niewielkie, a przy tym mniejsze niż zwiększenie użyteczności nieruchomości potencjalnie władnącej. Na tym etapie postępowania ocena różnych wariantów przeprowadzenia szlaku służebności nie obejmuje już drugiej, przylegającej nieruchomości tego samego właściciela, ponieważ w opisanym przypadku nie byłoby możliwe obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym gruntu należącego do osoby będącej jednocześnie właścicielem potencjalnej nieruchomości władnącej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien, kumulatywnie, czynić zadość dwu wymaganiom:

-  fizycznego dojścia lub dojazdu do nieruchomości oraz

- prawnego zabezpieczenia (uregulowania) możliwości takiej komunikacji.

„Odpowiedni” jest zatem dostęp o określonych, uznanych za dostateczne parametrach fizycznych, zagwarantowany dzięki uzyskaniu przez właściciela nieruchomości stosownego prawa do korzystania, w odpowiednim zakresie, z innego gruntu. Badanie odpowiedniości dostępu do drogi publicznej powinno przy tym obejmować fizyczne i środowiskowe uwarunkowania nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem charakteryzujących ją trwale cech, tzn. konfiguracji, powierzchni, zabudowy, położenia, ukształtowania terenu, w tym występowania skarp, różnic poziomów w porównaniu z poziomem drogi publicznej, możliwości bezpiecznego dostępu do drogi publicznej i realnej możliwości włączania się do ruchu drogowego, oddzielenia od drogi ciekiem wodnym, instalacjami umiejscowionymi pod ziemią i nad ziemią, jak również, stosownie do okoliczności, charakteru, przeznaczenia i sposobu gospodarczego wykorzystania nieruchomości (jako zabudowanej, rolnej, przemysłowej itd.).

Postanowienie SN z dnia 28 kwietnia 2022 r., II CSKP 29/22

Standard: 69620 (pełna treść orzeczenia)