Reprezentacja wspólnoty

Zgodnie z art. 21 pkt 1 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W punkcie drugim tego artykułu ustawodawca wskazał, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Z art. 22 pkt 1 tej ustawy wynika, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast w punkcie 2 zastrzeżono, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Wyraźnie zatem ustawodawca odniósł potrzebę podjęcia określonej uchwały tylko do takich sytuacji, gdy zarząd ma podjąć czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną.

W punkcie trzecim art. 22 ustawy o własności lokali został wskazany ustawowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, który należy uznać za otwarty. W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że z jego treści można wnioskować, że reprezentacja wspólnoty w procesie, którego przedmiotem jest żądanie uchylenia podjętych przez właścicieli uchwał, należy do czynności zwykłego zarządu, które stosownie do dyspozycji art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd uprawniony jest podejmować samodzielnie.

W art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali w zakresie postępowań sądowych wymieniono jedynie wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy o własności lokali (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 lipca 2006 r., sygn. akt I ACa 183/06). W takim też przypadku zarząd musi legitymować się uchwałą właścicieli na wystąpienie z takim powództwem.

Reprezentując wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, zarząd m.in. występuje w sądzie w sprawach wytoczonych przeciwko wspólnocie i pozywa do sądu w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, jednakże tylko w tym drugim przypadku musi legitymować się zgodą w postaci uchwały wspólnoty na prowadzenie procesu. Broniąc się natomiast przed pozwem skierowanym przeciwko wspólnocie, która podjęła określone, a zaskarżone tym pozwem uchwały, ma nie tylko prawo ale także obowiązek bronić interesów wspólnoty polegającego na utrzymaniu w mocy już podjętych przez tę wspólnotę decyzji co stanowi zwykły zarząd jej sprawami.

Sąd Apelacyjny zaznacza, że zarząd który jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (art. 21 pkt 1 ustawy o własności lokali) a więc także przed sądem, wykonuje także w tej sprawie czynności zwykłego zarządu, broniąc interesów pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, która podjęła zaskarżone uchwały przed roszczeniem o ich uchylenie czy uznanie za nieważne bądź nieistniejące wytoczonym przez apelujących właścicieli lokalu położonego w budynku wspólnoty. Przegranie tej sprawy może bowiem narazić tę Wspólnotę na konsekwencje, które są sprzeczne z jej interesem. Co więcej - strona pozwana dla ochrony interesów wspólnoty w ramach zwykłego zarządu ma w takim przypadku także możliwość posłużenia się zawodowym pełnomocnikiem, któremu powierza zastępstwo procesowe w określonej sprawie właśnie w tym celu, aby w jak najlepszy sposób wywiązać się ze swojego obowiązku dbałości o sprawy Wspólnoty poprzez skorzystanie z wiedzy i umiejętności profesjonalisty.

Pełnomocnictwo jakie zostało udzielone w tej sprawie radcy prawnemu podpisali dwaj członkowie zarządu pozwanej Wspólnoty, co oznacza, że jest ono ważne i powoduje, że wymieniony w nim pełnomocnik był należycie umocowany do działania w tej sprawie za stronę pozwaną. Zgodnie bowiem z art. 21 pkt 2 ustawy o własności lokali gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 lutego 2016 r., I ACa 434/15

Standard: 10319 (pełna treść orzeczenia)

Organem uprawnionym do reprezentacji wspólnoty na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali, jest zarząd (zarządca). Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy), w zakresie swojego umocowania reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05). Trzeba przy tym zwrócić uwagę, iż w przypadku braku odmiennego uregulowania tej kwestii w umowie zgodnie z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali, w kwestii sposobu sprawowania zarządu znajdą zastosowanie przepisy rozdziału 4 ustawy.

Zgodnie z jej art. 22 ust. 1, czynności zwykłego zarządu organ ten podejmuje samodzielnie. Z powyższego wynika, iż jedynie do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 5 grudnia 2012 r., I ACa 1117/12

Standard: 10321 (pełna treść orzeczenia)