Przeznaczenie części uzyskanego majątku na określony uchwałą właściwy cel

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji w drodze uchwał o przeznaczeniu części uzyskanego zysku (majątku) czy to z pożytków czy też z nadpłaty z zaliczek wnoszonych przez jej członków na koszty zarządu (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10,

Pożytki i inne przychody z nieruchomości służą pokrywaniu kosztów jej utrzymania, zatem przeksięgowanie nadwyżki przychodów z jednego tytułu na niedobory powstałe w innym miejscu jest możliwe, tym bardziej w sytuacji, gdy nadwyżka powstała z wpłat wszystkich współwłaścicieli i dotyczyła kosztów powstałych wobec wszystkich współwłaścicieli (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10 czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 września 2015 r., VI ACa 1244/14).

Wyrok SA w Warszawie z dnia 18 października 2018 r., V ACa 1543/17

Standard: 24227

 Nie sposób sprzeczności z prawem dopatrzyć się w pomieszczeniu w funduszu remontowym środków przewidzianych na cele inne niż wąsko rozumiane remonty według ich definicji zawartej w prawie budowlanym, nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, by tworzący wspólnotę właściciele lokali nadali temu pojęciu inne niż wynikałoby to z ustawy, specyficzne znaczenie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. akt I ACA 972/11).

Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt I ACa 514/09, OSA rok 2012, nr 1, str. 78-85). Przyjmuje się także, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 maja 2014 r., sygn. akt I ACA 180/14).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. (w sprawie o sygn. akt V CSK 367/09 OSNC rok 2010, nr 11, poz.153, Biul.SN rok 2010, nr 7, str. 10, M.Prawn. rok 2011, nr 10, str. 548-550) stwierdził, że wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali), nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1). W praktyce fundusz remontowy zostaje ulokowany na odrębnym rachunku bankowym wspólnoty (art. 6) i brany jest pod uwagę jako element zabezpieczenia, np. wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty. Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu remontowego w stosunkach wspólnota - poszczególni właściciele lokali, przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania. Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, gdyż status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali, a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty.

Jak wynika z powyższych ogólnych uwag nie ma w przepisach prawa ograniczenia co do braku możliwości finansowania remontu takiego jaki został przeprowadzony przez pozwana wspólnotę z funduszu remontowego. Przeciwnie - zgodnie z wolą właścicieli - fundusz remontowy służy takim właśnie celom. Co więcej - brak dysponowania przez wspólnotę odpowiedniej wielkości środkami w funduszu remontowym na sfinansowanie całego zaplanowanego remontu - może skutkować postanowieniem o zaciągnięciu kredytu na ten cel i przeznaczaniu na jego spłatę dalszych wpłat właścicieli na taki fundusz.

Takie uregulowanie kwestii zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności przeznaczanie jej w części na fundusz remontowy i pokrywanie z niego kosztów remontu lub kredytu pozostaje także w pełnej zgodności z celem wspólnoty jakim jest należyta dbałość o stan nieruchomości wspólnej a zatem nie narusza jej interesów.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 lutego 2016 r., I ACa 434/15

Standard: 10312 (pełna treść orzeczenia)

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21.12.2007 r., III CZP 65/07 Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 WłLokU) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej.

Wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Nie zasługuje na podzielenie pogląd sądu pierwszej instancji, że opisaną nadwyżkę pozwana miała obowiązek zwrócić właścicielom. Prawo do przeznaczenia pożytków w postaci odsetek przekazanych przez bank na koszty prowadzonych remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej wynika z art. 12 ust. 2 WłLokU, który przewiduje, że udział właścicieli lokali w pożytkach powstaje wtedy, kiedy pożytki lub przychody przewyższą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 WłLokU utrzymanie nieruchomości wspólnej (koszty zarządu) obejmuje także wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową funduszu remontowego z dokonywanych przez właścicieli lokali, określonych ich uchwałą wpłat nie oznacza, że bieżąca konserwacja i remonty nieruchomości wspólnej mogą być finansowane jedynie ze środków zgromadzonych w ramach tego funduszu lub dodatkowych, dobrowolnie wnoszonych na ten cel świadczeń. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi, co zresztą poddawane jest kontroli właścicieli lokali. Dotyczy to również możliwości przeznaczenia na potrzeby remontowe nadwyżki zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uchwała zezwalająca na takie wykorzystanie nadwyżki uniemożliwi ustalenie, czy w równej mierze właściciele lokali partycypują w kosztach remontu, jeśli dokonane rozliczenie zaliczek odnosi się do każdego wpłacającego.

Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez powódkę uchwała nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na podzielenie.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 2 października 2009 r., I ACa 514/09

Standard: 10313 (pełna treść orzeczenia)