Przeznaczenie części uzyskanego majątku na określony uchwałą właściwy cel

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji w drodze uchwał o przeznaczeniu części uzyskanego zysku (majątku) czy to z pożytków czy też z nadpłaty z zaliczek wnoszonych przez jej członków na koszty zarządu (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10,

Pożytki i inne przychody z nieruchomości służą pokrywaniu kosztów jej utrzymania, zatem przeksięgowanie nadwyżki przychodów z jednego tytułu na niedobory powstałe w innym miejscu jest możliwe, tym bardziej w sytuacji, gdy nadwyżka powstała z wpłat wszystkich współwłaścicieli i dotyczyła kosztów powstałych wobec wszystkich współwłaścicieli (np. wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2001 r., II CSK 358/10 czy wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 września 2015 r., VI ACa 1244/14).

Wyrok SA w Warszawie z dnia 18 października 2018 r., V ACa 1543/17

Standard: 24227

 Nie sposób sprzeczności z prawem dopatrzyć się w pomieszczeniu w funduszu remontowym środków przewidzianych na cele inne niż wąsko rozumiane remonty według ich definicji zawartej w prawie budowlanym, nic bowiem nie stoi na przeszkodzie, by tworzący wspólnotę właściciele lokali nadali temu pojęciu inne niż wynikałoby to z ustawy, specyficzne znaczenie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 27 stycznia 2012 r., sygn. akt I ACA 972/11).

Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt I ACa 514/09, OSA rok 2012, nr 1, str. 78-85). Przyjmuje się także, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz remontowy wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 maja 2014 r., sygn. akt I ACA 180/14).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. (w sprawie o sygn. akt V CSK 367/09 OSNC rok 2010, nr 11, poz.153, Biul.SN rok 2010, nr 7, str. 10, M.Prawn. rok 2011, nr 10, str. 548-550) stwierdził, że wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali), nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1). W praktyce fundusz remontowy zostaje ulokowany na odrębnym rachunku bankowym wspólnoty (art. 6) i brany jest pod uwagę jako element zabezpieczenia, np. wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty. Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu remontowego w stosunkach wspólnota - poszczególni właściciele lokali, przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania. Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, gdyż status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali, a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty.

Jak wynika z powyższych ogólnych uwag nie ma w przepisach prawa ograniczenia co do braku możliwości finansowania remontu takiego jaki został przeprowadzony przez pozwana wspólnotę z funduszu remontowego. Przeciwnie - zgodnie z wolą właścicieli - fundusz remontowy służy takim właśnie celom. Co więcej - brak dysponowania przez wspólnotę odpowiedniej wielkości środkami w funduszu remontowym na sfinansowanie całego zaplanowanego remontu - może skutkować postanowieniem o zaciągnięciu kredytu na ten cel i przeznaczaniu na jego spłatę dalszych wpłat właścicieli na taki fundusz.

Takie uregulowanie kwestii zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności przeznaczanie jej w części na fundusz remontowy i pokrywanie z niego kosztów remontu lub kredytu pozostaje także w pełnej zgodności z celem wspólnoty jakim jest należyta dbałość o stan nieruchomości wspólnej a zatem nie narusza jej interesów.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 10 lutego 2016 r., I ACa 434/15

Standard: 10312 (pełna treść orzeczenia)