Rozdysponowanie nadwyżki z tytułu wpłat na koszty eksploatacji

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.), podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu. Wymóg ten został spełniony w stosunku do uchylonych uchwał. Twierdzenie pozwanej, iż uchylone uchwały nie naruszają prawa, zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali na koszty przewidziane w art. 14 ustawy o własności lokali oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować.

Niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie 4.283,33 zł na fundusz remontowy. Wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 22.2.2001 r., w sprawie I ACA 1309/00 (opubl. OSA 2002/4/30) oraz z dnia 15.4.2004 r. w sprawie I ACA 1382/03 (opubl. Wokanda 2005/9/40).

Celem powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali jest wyeliminowanie uchwał wspólnoty, które -w zakresie objętym przewidzianymi tym przepisem przesłankami - naruszają szeroko rozumiany porządek prawny. Rzeczą wtórną jest okoliczność, czy uchwała została wykonana, bądź czy wolą wspólnoty jest jej wykonanie.

Środki, które zgodnie z zaskarżonymi uchwałami miałyby służyć pokryciu kosztów instalacji telewizji kablowej, zostały zgromadzone w skutek wykonania przez właścicieli ciążącego na nich - zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali - obowiązku pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na cel, dla którego zostały uiszczone. Wydzielenie w pozwanej Wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez Wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez Wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem.

Pozwana ma świadomość tego, iż wydatek na instalację telewizji kablowej nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym, określonych w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Pomija ona natomiast fakt, iż wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza wskazany przepis, lecz nadto godzi w interes Wspólnoty, gdyż częściowo pozbawia ją środków zabezpieczonych na poczet kosztów prac niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie.

Inwestycje i wszelkie prace zwiększające użyteczność nieruchomości wspólnych winny być pokrywane z odrębnych środków. Brak jest też podstaw do tego, aby Wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Kosz ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., I ACa 119/08

Standard: 10287 (pełna treść orzeczenia)