Ustalenie wartości nieruchomości jako przesłanka rozstrzygnięcia o opłacie rocznej

Sąd Najwyższy w wyroku z 15 listopada 2016 r. w sprawie III CSK 430/15 stwierdził, że treść art. 79 ust. 3 u.g.n. przewiduje tylko dwa rodzaje orzeczeń merytorycznych: oddalenie wniosku oraz ustalenie nowej wysokości opłaty. Niekwestionowane w orzecznictwie jest, ze orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty ma charakter konstytutywny. Przeważa również zapatrywanie, że sąd powinien określić w orzeczeniu kształtującym obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2 a u.g.n. (uzasadnienie wyroku Sadu Najwyższego z 21 maja 2014 r. II CSK 451/13). Żaden natomiast przepis nie przewiduje ustalenia w wyroku wartości nieruchomości, ustalenie tej wartości jest natomiast konieczne do określenia wysokości opłaty rocznej, ustalenie to należy jednakże traktować jako przesłankę rozstrzygnięcia.

Wyrok SO w Płocku z dnia 30 marca 2017 r., IV Ca 100/17

Standard: 10015 (pełna treść orzeczenia)

Skoro aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości nastąpiła z urzędu – w trybie art. 77 ust. 3 u.g.n. (na skutek jej wypowiedzenia przez organ w trybie art. 78 ust. 1 u.g.n.) a więc nie na wniosek użytkownika wieczystego, to wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, złożony przez ten ostatni podmiot do SKO – na podstawie art. 78 ust. 2 u.g.n., wobec jego nieuwzględnienia przez SKO, a następnie na skutek złożenia sprzeciwu – w trybie art. 80 ust. 1 u.g.n., zastąpił pozew, co z kolei wynika wprost z art. 80 ust. 1 u.g.n. W takiej sytuacji, nie budzi żadnych wątpliwości to, że ciężar dowodu co do tego, że nie istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (p. m.in. Wyrok SN z dnia 23.09.2009r. , I CSK 45/09, Lex Polonica nr 2242073; G. Bieniek w/w już komentarz, str. 526). Jest on specyficznie ukształtowany, stanowiąc swego rodzaju wyjątek od reguły wynikającej z treści art. 6 kc i 232 kpc. Tej treści konkluzja wynika wprost z przepisu art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n.

Stosownie do treści art. 78 ust. 1 u.g.n. na potrzeby wypowiedzenia opłaty rocznej, a więc i rozpoznania wniosku zgłoszonego w trybie art. 78 ust. 2 i 3 u.g.n., w pierwszej kolejności istotna jest wartość nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n. , czyli wartość nieruchomości gruntowej. Sposób, tj. kryteria jej wyceny , nie mają charakteru dowolnego, a są w sposób wyczerpujący opisane nie tylko w art. 150-154 u.g.n., ale i w przepisach wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109). Wobec tego nie można stosować ich także wybiórczo, gdyż tworzą one pewien spójny model szacowania nieruchomości, a na sądzie rozpoznającym sprawę o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, spoczywa obowiązek jego kompletnego zastosowania. Wymaga to w pierwszej kolejności prawidłowego zrekonstruowania tych kryteriów także na podstawie właściwych przepisów w/w Rozporządzenia, następnie poczynienia ustaleń co do okoliczności faktycznych pozwalających na ich zastosowanie, innymi słowy prawnie z tego punktu widzenia relewantnych, a dopiero w dalszej kolejności przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości, który odniesie wiadomości specjalne, do tych okoliczności faktycznych, czyniąc to także z uwzględnieniem prawidłowo zidentyfikowanych w oparciu o przepisy w/w Rozporządzenia, kryteriów.

Odtwarzając prawne kryteria szacowania nieruchomości należało wziąć pod uwagę przepisy § 28 ust. 1,3, 4, 5 w/w Rozporządzenia. W związku z tym, jeżeli nieruchomość jest zabudowana, to dla wyceny samej wartości gruntu – na potrzeby aktualizacji opłaty najpierw określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności (czyli grunt łącznie z jego częściami składowymi), a następnie z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części (§ 28 ust. 3).

Następnie w ramach zasad szacowania uwzględnia się także stan nieruchomości gruntowej i ceny innych nieruchomości (na potrzeby podejścia porównawczego z korygowaniem ceny średniej) na dzień aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, a co najistotniejsze i co wymaga szczególnego podkreślenia w realiach tej sprawy - z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została rzeczywiście oddana w użytkowanie wieczyste (§ 28 ust. 5,4 w/w Rozporządzenia). Oznacza to, że istotny jest stan faktyczny nieruchomości na datę aktualizacji, ceny innych nieruchomości uwzględnianych dla porównania – także na datę aktualizacji, ale i cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Przy czym, ten ostatni nie musi być tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i co oczywiste, nie tylko aktualnym, ale nawet wówczas, kiedy chodziłoby o zidentyfikowane na tej podstawie przeznaczenie istniejące w dacie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Na brak tożsamości tych pojęć i konieczność każdorazowego identyfikowania celu, o jakim mowa , zwraca się uwagę także w literaturze przedmiotu, podkreślając, że w procesie wyceny nie można wartości nieruchomości ustalać w oparciu o transakcje nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego dla innego przeznaczenia niż to wynikające z celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.

Innymi słowy, prawidłowo zidentyfikowany cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste pozwala na równie prawidłową identyfikację nieruchomości możliwych do uwzględnienia przy szacowaniu wartości nieruchomości metodą porównawczą z korygowaniem ceny średniej. Uwzględnianie celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest zasadą, od której istnieje wyjątek wynikający z zawartego w § 28 ust. 5 w/w Rozporządzenia, odesłania do art. 73 ust. 2 u.g.n. Ten ostatni przepis, reguluje wprost konsekwencje sytuacji, w której po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu – w płaszczyźnie stosowania właściwej stawki procentowej dla wyliczenia wysokości płaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Natomiast poprzez odesłanie w § 28 ust. 5 Rozporządzenia, regulacja ta może mieć znaczenie także na wcześniejszym etapie identyfikacji podstaw naliczania opłaty, tj. przy ustalaniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, ale stanie się tak tylko wówczas, kiedy trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu (w rozumieniu § 28 ust. 5 Rozporządzenia w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.) po pierwsze nastąpi, a po drugie zostanie wykazana, przez podmiot, na którym spoczywa właściwie odczytany ciężar dowodu. O ile ta zmiana celu miałaby generować wzrost wartości nieruchomości, a więc uzasadniać wzrost opłaty za użytkowanie wieczyste, to ciężar dowodu w sprawie zainicjowanej na skutek wypowiedzenia opłaty - w trybie art. 78 ust. 1, 2 u.g.n., będzie spoczywał na pozwanym organie (art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n.). Jeżeli natomiast w tak zainicjowanym postępowaniu, powód (użytkownik wieczysty twierdziłby, że doszło do takiej trwałej zmiany celu, że wartość nieruchomości przez ten tylko fakt co najmniej nie wzrosła (o ile w ogóle nie uległa obniżeniu), to winien tę okoliczność wykazać, gdyż w tym przypadku zastosowanie znajdzie ogólna reguła ciężaru dowodu (art. 6 kc i 232 kpc).

Dla zupełności wyjaśnienia zagadnienia kryteriów szacowania nieruchomości, należy stwierdzić, że przepis § 28 ust. 5 w/w Rozporządzenia, w obecnym brzmieniu ma także zastosowanie i w tej sprawie. Jest tak pomimo tego, że rzecz dotyczy wypowiedzenia opłaty z na koniec 2008r. , a w/w przepis obowiązuje od dnia 26.08.2011r. (z uwagi na dodanie słów: „z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy”). Istota zagadnienia polega na tym, że w dalszym ciągu istnieje stan zainicjowanej przed zmianą przepisu § 28 ust. 5 w/w Rozporządzenia zmiany treści dotychczasowego stosunku prawnego, tj. stan wypowiedzenia opłaty w dotychczasowej wysokości, zapoczątkowany, ale nie zakończony w sposób konstytutywny orzeczeniem Sądu. Trwanie tego stanu rzeczy pod rządem dawnego prawa, jak i nowego jest więc tym elementem, który pozwala na zastosowanie reguły bezpośredniego działania „nowego” prawa (p. Wyrok NSA z dnia 6.01.2010r. , II GSK 266/09, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie na tle analogicznych stanów faktycznych (p. m.in. Wyrok SN z dnia 3.10.2014r., V CSK 1/14, Legalis 1163174). Z tych względów § 28 ust. 5 Rozporządzenia (w jego aktualnym brzmieniu) winien znaleźć zastosowanie także i w tym postępowaniu, pomimo tego, że zostało ono wszczęte przed datą 26.08.2011 r. Odwołanie się do „celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste” i tak nadało tej przesłance charakteru retrospektywnego, co pozostaje bez związku z prawidłowością stosowania dwóch pozostałych przesłanek, tj. stanu nieruchomości i cen (innych nieruchomości uwzględnionych do porównania, właśnie według kryterium celu oddania tej pierwszej) na datę aktualizacji.

Wyrok SO w Kielcach z dnia 16 marca 2017 r., II Ca 909/16

Standard: 10723 (pełna treść orzeczenia)