Sprzedaż lokalu spółdzielczego w drodze licytacji
Sprzedaż lokalu w drodze licytacji (art. 17 [10] u.s.m.)
Przewidziana w art. 17 [10] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity DzU z 2013 r., poz. 1222) w związku z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity DzU z 2015 r., poz. 1892) możliwość żądania przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości powstaje w razie obiektywnego zaistnienia opisanych w tych normach przesłanek, nie jest natomiast uzależniona od możności przypisania osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i która bądź długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat, bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, winy w jakiejkolwiek jej postaci. Niemożność przypisania takiej osobie winy każe jednak zawsze rozważyć, czy uwzględnieniu powództwa o zezwolenie na sprzedaż lokalu nie sprzeciwiają się zasady współżycia społecznego.
W sprawie niniejszej doszło do kolizji dwóch chronionych dóbr: prawa własności (w istocie – prawa, do ochrony którego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności) pozwanych i ich prawa do wsparcia w związku z ich wywołanym chorobą niedostosowaniem z prawem ich otoczenia (sąsiadów, samej powódki) do życia w spokoju oraz do korzystania przez nie w sposób swobodny i niezakłócony z przedmiotu jego własności.
Prawo własności pozwanych, wobec obiektywnego naruszania właśnie przez nich obowiązujących norm współżycia, musi ustąpić przed prawem ich otoczenia do spokoju. Owo prawo do spokojnego życia wyprzedza też prawo pozwanych do wsparcia, to nie sąsiedzi bowiem, którzy odczuwają bezpośrednio skutki obiektywnie nagannych zachowań, do jego udzielenia są zobowiązani; obowiązku takiego nie ma też sama powódka, żadne z pozwanych nie jest bowiem już jej członkiem.
Zgodzić się także przyjdzie z Sądem Okręgowym, że po egzekucyjnej sprzedaży lokalu pozwanych nie pozostaną oni pozbawieni możliwości pozyskania innego mieszkania, otrzymają bowiem uzyskane ze sprzedaży pieniądze i dysponują może niewielkim, ale stałym bieżącym dochodem.
Skoro pozwanych przed zastosowaniem przewidzianych w art. 17 [10] u.s.m. w związku z art. 16 ust. 1 u.w.l. środków nie chroni ani niemożność przypisania im winy, zwłaszcza umyślnej, ani jakaś ich szczególnie trudna sytuacja, a powódka przed skierowaniem pozwu wykorzystała te wszystkie pozostające w jej dyspozycji środki dyscyplinujące, które realnie dawały szansę wpłynięcia na ich postępowanie, podniesiony przez nich zarzut obrazy art. 5 k.c. nie może zostać uznany za zasadny.
Wyrok SA w Katowicach z dnia 30 marca 2017 r., I ACa 1031/16
Standard: 9908 (pełna treść orzeczenia)
Dopuszczalna jest egzekucja świadczeń pieniężnych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej będącej wierzycielem, bez uzyskania orzeczenia sądu o jego sprzedaży w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, o którym mowa w art. 17[10] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) w zw. z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
W myśl art. 17[10] ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. 2013 r., poz. 1222 ze zm. - dalej: u.s.m.) przepis ten stosuje się odpowiednio wobec osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego bez względu na to, czy są członkami spółdzielni, w przypadku powstania długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1[1] i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym z tym, że z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Tożsame rozwiązanie przewidziano w odniesieniu do osób, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu w budynkach, których zarząd wykonywany jest przez spółdzielnię mieszkaniową, wówczas z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości (art. 27 ust. 1 i 5 u.s.m.).
„Opłatami należnymi” w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 17[10] u.s.m. w odniesieniu do członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali są: koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, koszty związane z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi (art. 4 ust. 1 i 5 u.s.m.), a w odniesieniu do osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali: koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (art. 4 ust. 11 u.s.m.).
Zakres hipotez art. 17[10] u.s.m., art. 16 ust. 1 u.w.l. oraz art. 4 ust. 1 i 5 u.s.m. w zakresie odnoszącym się do powstania zaległości w opłatach częściowo się pokrywa (w art. 17[10] u.s.m. dodatkowo opatrzony jest kwantyfikatorem „długotrwałych” zaległości), ale wynikające z nich roszczenia o zezwolenie na sprzedaż prawa do lokalu oraz o zapłatę mogą być dochodzone samodzielnie. Wygaśnięcie jednego z nich nie prowadzi do wygaśnięcia drugiego, bowiem orzeczenie licytacyjnej sprzedaży nie oznacza ani nie prowadzi do zaspokojenia wierzytelności pieniężnej, a żadnemu z tak konkurujących roszczeń nie można przyznać priorytetu wynikającego z reguł preferencyjnych systemu prawnego. Z tych względów należy uznać, że powództwa oparte na wskazanych podstawach mają charakter samodzielny i niezależny, stąd stanowią alternatywne środki ochrony prawnej przysługujące spółdzielni mieszkaniowej.
Istota problemu sprowadza się do oceny czy dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji świadczeń pieniężnych (obejmujących „opłaty należne” w znaczeniu wyżej wskazanym) ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez wierzycielkę - spółdzielnię mieszkaniową, w której zasobach znajduje się lokal, na podstawie tytułu wykonawczego wydanego w sprawie o zapłatę, bądź czy ciąży na niej dodatkowy obowiązek przedstawienia orzeczenia sądu o sprzedaży lokalu w drodze licytacji wydanego w oparciu o art. 16 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 17[10] u.s.m.
Sąd Najwyższy wskazuje, że obowiązku takiego nie można wywieść wprost ani pośrednio z przepisów regulujących przedmiotowe ograniczenia odpowiedzialności dłużnika w postępowaniu rozpoznawczym (art. 319 k.p.c.) i egzekucyjnym (art. 829-839 k.p.c.).
Uchwała SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CZP 42/15
Standard: 22008 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 28237