Wypowiedzenie ze względu na zaległości czynszowe i innych opłat (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.)

Zgodnie z brzmieniem art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 roku nr 31 poz.266 z późn. zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 tego artykułu oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W myśl natomiast ust. 2 pkt 2 przywołanego powyżej przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności

Z powyższego wynika, że przesłankami warunkującymi skuteczne wypowiedzenie umowy najmu jest zatem: pozostawanie przez najemcę w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności, uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych należności oraz wypowiedzenie dokonane na piśmie z podaniem przyczyny je uzasadniającej.

Strona powodowa dokumentami dołączonymi do pozwu wykazała, iż doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zaległości pozwanego w chwili wypowiedzenia umowy najmu przekraczały bowiem trzymiesięczną wysokość opłat za korzystanie z lokalu. Powódka wielokrotnie wzywała pozwanego do zapłaty zaległych należności w dodatkowym terminie jednego miesiąca pod rygorem rozwiązania stosunku najmu. Wreszcie, wypowiedzenie umowy dokonane zostało na piśmie z podaniem przyczyny uzasadniającej rozwiązanie stosunku prawnego. W związku z powyższym umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 30 listopada 2015 roku, zaś pozwany zobowiązany był w terminie 7 dni od tej daty dokonać przekazania właścicielowi wskazanego lokalu. Podkreślić w tym miejscu należy, że pismo wypowiadające umowę zostało pozwanemu doręczone, o czym świadczy podpis S. R. widniejący na przedmiotowym dokumencie.

Wyrok SR w Gdyni z dnia 14 marca 2017 r., I C 284/16

Standard: 10557 (pełna treść orzeczenia)

Jedną z przyczyn, zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, dla których może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Oznacza to, że przyczynę wypowiedzenia stanowi zarówno zaleganie przez lokatora z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu zależnych od właściciela, jak również zaleganie z uiszczeniem opłat niezależnych od właściciela. Przyjęcie przeciwnej wykładni - opartej na rozróżnieniu opłat zależnych i niezależnych od właściciela na potrzeby regulacji ustawowej w przedmiocie ich podwyższania - prowadziłoby do niemożności wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi zalegającemu z uiszczeniem opłat niezależnych od właściciela nawet na kwotę znacznie przewyższającą wartość trzymiesięcznego czynszu, a przy tym opłacającemu czynsz, co nie znajduje racjonalnego ani aksjologicznego uzasadnienia.

Do wypowiedzenia stosunku prawnego wystarczające jest, aby lokator zalegał z zapłatą jednego z wymienionych świadczeń (por. J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów..., s. 117). Zaznaczyć należy jednak, że wypowiedzenie z tej przyczyny jest skuteczne tylko wówczas, gdy zostało poprzedzone pisemnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego z jednoczesnym wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległych i bieżących należności. Termin ten biegnie od chwili, w której pismo doszło do lokatora w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z jego treścią.

Zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że właściciel nie może wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny. Uprawnienie właściciela do wypowiedzenia zachowuje również aktualność w razie zapłaty jedynie części należności lub zapłaty całości, lecz po upływie dodatkowego terminu. Zarówno upomnienie, jak i wypowiedzenie wymagają formy pisemnej pod rygorem ich nieważności.

Wyrok SR w Człuchowie z dnia 8 czerwca 2016 r., I C 464/15

Standard: 9829 (pełna treść orzeczenia)