Kaucja zabezpieczająca
Kaucja mieszkaniowa zabezpieczająca na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu (art. 6 u.o.p.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Sąd uznał, że kwota przekazana przez pozwanych J. W. (1) nie była kaucją mieszkaniową, o której stanowi art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 150 ze zm.). Wskazuje na to szereg okoliczności.
Po pierwsze, nie wspomniano o tej kaucji w umowie użyczenia.
Po drugie, celem kaucji jest zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu zawartej umowy, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, np. zaległego czynszu, kosztów doprowadzenia lokalu do stanu z dnia zawarcia umowy. Pozwany oraz rodzice pozwanej nie byli w stanie wskazać, na zabezpieczenie jakich należności powódki miałaby być przeznaczona uiszczona kwota 5.000 zł. Sam pozwany zeznał, że ,,pieniądze były za to, że mogli tam mieszkać i uzyskać meldunek” (k. 120v akt). Nie twierdził, aby przekazana kwota była na poczet zabezpieczenia przyszłych roszczeń powódki. Bardziej logiczne było przyjęcie, że jest to kwota za używanie mebli, których znaczna część została pozostawiona w lokalu, z możliwością korzystania z nich przez użyczających mieszkanie. Skoro powódka mieszkała za granicą i nie zamierzała wrócić do tego lokalu, a pozwani mogli tam mieszkać przez czas nieokreślony i liczyli na to, że docelowo przejmą mieszkanie, rozsądne wydawało się oczekiwanie rodziców powódki, że powinni zapłacić chociaż za korzystanie z wyposażenia, które przecież w okresie eksploatacji zużywa się.
Po trzecie, nie było zgodności zeznań pozwanego, jego żony i jej rodziców M. Z. i A. Z. (2) co do ustaleń w przedmiocie przekazania ojcu powódki kwoty 5.000 zł. Tylko I. J. kategorycznie zeznała, że była to kaucja zwrotna, zabezpieczająca ewentualne roszczenia powódki. W innym miejscu jednak dodała, że było to za to, że ,,mają się tam wprowadzić” (k. 91v akt).
Po czwarte, przed wszczęciem sprawy sądowej przez I. T., pozwani nie domagali się zwrotu kwoty 5.000 zł, ani nawet o niej nie wspominali, mimo iż otrzymali od powódki wezwanie do zapłaty kwoty znacznie wyższej, a pozwany nawet był na spotkaniu w sprawie ugodowego rozwiązania sporu. Nie napisała o niej również I. J. w sprzeciwie od nakazu zapłaty (k. 22 akt) oraz piśmie uzupełniającym złożonym 8 czerwca 2016 r. (kopia - k. 39-41 akt), mimo, że co innego twierdziła podczas zeznania (k. 92 akt). Gdyby strony określiły kwotę 5000 zł jako kaucję zwrotną, pozwani zapewne domagaliby się jej rozliczenia, zwłaszcza, że – jak przyznali - była to dla nich znaczna kwota.
Po piąte, I. J. nie opisywała przekazywanych kwot na rzecz J. W. (1) na drukach poleceń przelewów jako kaucja, lecz jako ,,opłata mieszkaniowa za poszczególne miesiące”. Gdyby były ustalenia, że ma to być kaucja, taka nazwa powinna być zamieszczona w opisach przelewów.
W konsekwencji Sąd uznał, że uiszczona przez pozwanych na rzecz ojca powódki kwota 5000 zł nie była kaucją mieszkaniową, podlegającą zwrotowi w razie opuszczenia lokalu, dlatego nie mogła być rozliczona w tym postępowaniu.
Wyrok SR w Grudziądzu z dnia 27 kwietnia 2016 r., I C 2471/15
Standard: 8102 (pełna treść orzeczenia)
Strony zawarły umowę co do sposobu rozliczenia kaucji. Ustalone zostało jakie koszty zostaną potrącone z kwoty kaucji i w jakim terminie to nastąpi. Przedmiotowy protokół zawiera w tym przedmiocie zgodne oświadczenia woli stron (art. 60 k.c. w zw. z art 65 § 1 k.c.). Strony mogą przy tym dowolnie ułożyć wiążący je stosunek prawny (art. 353 1 k.c.).
Zgodnie z art. 65 § 1 i 2 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Cel protokołu zdawczo odbiorczego jest oczywisty. W przypadku zakończenia najmu lokalu mieszkalnego jest nim sporządzenie opisu stanu technicznego lokalu właśnie w celu identyfikacji ewentualnych szkód lub stwierdzenie innych okoliczności istotnych dla rozliczeń stron. W praktyce protokoły mają często skrócony charakter i obejmują jedynie te kwestie, które są przedmiotem rozliczenia lub rozbieżności pomiędzy stronami. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.
Protokół zawiera konkretne pozycje, których wartość będzie rozliczana w ramach zwrotu kaucji. Nie obejmuje w tej kwestii żadnych dalszych postanowień, co każe uznać, że strony ograniczyły rozliczenia tylko do tych pozycji. Skoro zatem strony sporządziły protokół zdawczo odbiorczy, w którym jednoznacznie określiły jakie szkody będą podlegały potrąceniu z kaucji, to rozliczanie innych kwot należy uznać za niezgodne z tą umową. W konsekwencji pozwana nie jest uprawniona do zatrzymania z kaucji jakichkolwiek innych kwot. Strony zawarły bowiem umowę co do sposobu rozliczenia się z pobranej przez pozwaną kaucji. Umowa ta nie sprzeciwia się ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 58 k.c.). Jest zwykłą umową zawieraną w takich okolicznościach. Twierdzenia pozwanej co do tego, że niektóre szkody zostały ujawnione później nie zmieniają tej oceny. Ani charakter wskazywanych szkód ani ich przedmiot nie pozwalają uznać, że są to jakiekolwiek szkody ukryte jak przyjmuje to pozwana. Stan odkurzacza, płytek kuchennych, materacy łóżkowych czy stan czystości lokalu są łatwe do ustalenia, a ich sprawdzenie w przypadku najmu umeblowanego lokalu stanowi standardowe czynności zwykłej staranności. Nie są to bowiem uszkodzenia, których stwierdzenie byłoby utrudnione. Jeżeli pozwana nie dochowała takich aktów staranności i złożyła oświadczenie jak w protokole zdawczo odbiorczym, to nie może obecnie zasłaniać się nieznajomością rzeczywistego stanu rzeczy.
Rozliczenie innych roszczeń pozwanej wymagałoby z jej strony skutecznego uchylenia się od skutków złożonego przez nią oświadczenia woli z dnia 10 lipca 2013 roku. W sprawie nie wskazano jednak aby do takiego uchylenia się w ogóle doszło. Gdyby nawet pozwana złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków złożonego przez siebie oświadczenia woli, to dla jego skuteczności konieczne byłoby wykazanie, że zachodzą do tego podstawy. Tymczasem pozwana nie wykazała, aby zaistniały jakiekolwiek przesłanki wad oświadczenia woli z art. 82 do 87 k.c. Brak przy tym podstaw do przyjęcia zaistnienia błędu prawnie doniosłego w rozumieniu art. 84 i 86 k.c.
Wyrok SO w Krakowie z dnia 21 stycznia 2016 r., II Ca 2699/15
Standard: 8103 (pełna treść orzeczenia)