Tytuł prawnorodzinny jako tytuł do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 u.o.p.l.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 ppkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, na który powołała się powódka wypowiadając pozwanej umowę najmu, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W powyższym przepisie użyto pojęcia „osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu”, zaś w art. 28 [1] kro „uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi”.

Zdaniem Sądu Okręgowego pojęcia te nie są tożsame. Według Sądu II instancji „tytuł prawny do lokalu” oznacza tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnegorzeczowego czy zobowiązaniowego, zaś „uprawnienie” z art. 28 [1] kro jest uprawnieniem prawnorodzinnym, pochodnym i zależnym od istnienia związku małżeńskiego oraz ograniczonym wyłącznie do prawa do korzystania z mieszkania, do którego prawo ma drugi małżonek.

Pozwanej przysługiwało jedynie uprawnienie do korzystania z domu stanowiącego majątek osobisty jej męża oparte wyłącznie na przepisie art. 28 [1] kro, co nie jest równoznaczne z posiadaniem przez nią tytułu prawnego do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 ppkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Art. 11 Ustawy o ochronie lokatorów określa przypadki utraty przez najemcę prawa do lokalu przez wypowiedzenie umowy najmu. W związku z tym rozszerzająca interpretacja dotycząca art. 2 niekoniecznie powinna być przenoszona na grunt art. 11, a wręcz przeciwnie, z uwagi na odmienny cel tego przepisu powinien być on interpretowany ściśle.

Uprawnienie do korzystania z mieszkania współmałżonka oparte na przepisie art. 28 [1] kro nie jest tożsame z pojęciem posiadania tytułu prawnego do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 ppkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Posiadanie zatem przez pozwaną takiego uprawnienia nie stanowiło podstawy do wypowiedzenia jej umowy najmu.

Wyrok SO w Białymstoku z dnia 26 września 2014 r., II Ca 729/14

Standard: 9710 (pełna treść orzeczenia)