Prawo powrotu lokatora do lokalu (z art. 11 ust. 6 u.o.p.l.)

Zgodnie z art. 11 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2014.150) lokator ma prawo powrotu do lokalu, jeżeli właściciel lokalu nie zamieszkał w swoim lokalu przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego.

Realizacja sądowa prawa powrotu odbywa się na drodze powództwa o wydanie lokalu, a z chwilą jego wydania aktualizuje się z ustawy stosunek najmu na dotychczasowych warunkach.

Regulacja z art. 11 ust. 5 i 6 ustawy jest specyficzna i zakłada niezwłoczność realizacji praw podmiotowych tak właściciela jak i lokatora. Lokator dlatego ma 3-letni termin wypowiedzenia, żeby zdążył przygotować się do dobrowolnego opuszczenia lokalu po to, aby umożliwić właścicielowi lokalu realizację jego potrzeb mieszkaniowych. Właściciel ma tylko pół roku na to, żeby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe właśnie w tym lokalu, jeśli tego nie uczyni, lokator wraca do lokalu. Jest to ustawowa regulacja tego, co się określa w doktrynie jako współdziałanie stron stosunku cywilno-prawnego przy wykonaniu zobowiązania (art. 354 § 1 i 2 kc).

Wyeksponować należy, iż celem art. 11 ust. 5 ustawy jest realizacja potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu. Jeśli zaś nie dochodzi do zwrotu lokalu po okresie 3-letniego wypowiedzenia i mija pół roku, to właściciel może zmienić plany i zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe gdzie indziej, może wyjechać, może nawet opuścić kraj, przecież nie można zmusić nikogo, aby poczekał np. z założeniem rodziny i przysłowiowym „uwiciem sobie gniazda” dłużej niż 3,5 roku. Dlatego jeżeli lokator nie wyda lokalu po 3 latach wypowiedzenia i minie pół roku, lokator traci bezpowrotnie prawo powrotu do lokalu w świetle art. 11 ust. 6 ustawy. Późniejsze przeznaczenie lokalu praw właściciela jest już objęte dla lokatora.

Wobec tego, że powód w rozpoznanej sprawie wydał na drodze eksmisji lokal właścicielowi (pozwanej) po ponad 4 latach od daty ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, a więc realizacja potrzeb mieszkaniowych właściciela lokalu przestała być dla niego aktualna w tym lokalu – mógł być ów lokal przeznaczony na dowolne cele. Powództwo oparte na art. 11 ust. 6 ustawy było zatem oczywiście bezzasadne.

Biorąc to pod uwagę należało na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienić zaskarżony wyrok w punkcie I i powództwo o wydanie lokalu oddalić.

Wyrok SO w Bielsku-Białej z dnia 18 września 2014 r., II Ca 329/14

Standard: 9707 (pełna treść orzeczenia)