Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia stosunku najmu (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.)

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednol. Dz.U. z 2014r., poz. 150), zwaną dalej ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do używania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw lokatorów, których pojęcie zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Lokatorem jest m. in. najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Ustawa formułuje zasady ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu.

M. S. jako najemca spornego lokalu uprawniony był do odpłatnego korzystania z tegoż lokalu na podstawie innego niż prawo własności tytułu prawnego. Zatem był lokatorem w rozumieniu art., 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. W tej sytuacji wypowiedzenie mu prawa najmu zgodnie z art. 11 ust.1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów winno nastąpić pod rygorem nieważności na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. Przy tym wypowiedzenie to może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 2 ust. 4 i 5 tej ustawy (art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu wynikający z art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ma nie tylko formalny charakter, ale związany jest z oceną zasadności dokonanego wypowiedzenia.

Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu ma dwojakie znaczenie: jedno występuje w aspekcie zgodności z prawem czynności wynajmującego a drugie - jej zasadności (11 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Obowiązek wynajmującego sprowadza się do podania przyczyny wypowiedzenia w piśmie zawierającym jego oświadczenie w taki sposób, by jego adresat poznał motywy leżące u podstaw takiej decyzji (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Sprostanie wymaganiom określonym w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów polega na wskazaniu przyczyny w sposób jasny, zrozumiały i dostatecznie konkretne. W drugiej płaszczyźnie chodzi natomiast o to, by wskazana przyczyna mogła być uznana za uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu (art. 11 ust. 2, 3, 4, 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Skoro ustawodawca wymaga dla skuteczności złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu najmu wskazania przyczyny wypowiedzenia, nie sposób uznać, by mogła to być przyczyna fikcyjna. Przeciwnie, wskazanie przez wynajmującego jakiejkolwiek, choćby nieprawdziwej, przyczyny wypowiedzenia nie czyni oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu prawnie uzasadnionym i skutecznym. Podanie w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu przyczyny pozornej (nierzeczywistej, nieprawdziwej) jest równoznaczne z brakiem wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, a to oznacza, że wypowiedzenie jest nieuzasadnione w rozumieniu art. art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W efekcie skuteczność wypowiedzenia zależy nie tylko od spełnienia formalnego wymogu wskazania przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie, lecz również od tego, czy przyczyna ta jest prawdziwa, rzeczywista i uzasadniona w rozumieniu art. 11 ust. 2, 3, 4 lub 5 ustawy o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji, jeżeli wskazana w wypowiedzeniu przyczyna jest pozorna, to równocześnie jest ono bezzasadne. To zaś czyni nieskutecznym roszczenie wynajmującego o wydanie mu spornego lokalu.

Obowiązek wykazania (udowodnienia) wskazanej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu obciąża wynajmującego (art. 6 k.c.).

W toku procesu o wydanie lokalu badanie rzeczywistości przyczyn wypowiedzenia powinno się odbyć w odniesieniu do okoliczności, które zostały przedstawione w piśmie wynajmującego zawierającym oświadczenie o wypowiedzeniu (art. 11 ust. 1 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W procesie o wydanie lokalu Sąd bada bowiem czy złożone lokatorowi wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne a więc czy mogło spowodować ustanie stosunku najmu a nie to, czy mogły istnieć jakiekolwiek inne jeszcze powody do rozwiązania tegoż stosunku. Skoro z owych innych, chociażby istniejących rzeczywiście przyczyn, wypowiedzenie to nie zostało złożone, przyczyny te nie mogły spowodować ustania stosunku najmu, jako nie wskazane w oświadczeniu o wypowiedzeniu. Wynajmujący może w wypowiedzeniu umowy najmu wskazać kilka (więcej niż jedną) przyczyn wypowiedzenia. Jeżeli spośród kilku podanych przyczyn wypowiedzenia uzasadniona okaże się tylko jedna, może ona stanowić wystarczającą podstawę do uznania przez sąd za zasadne roszczenia o wydanie i opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Konkludując wynajmujący nie może wykazać zasadności wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o inną przyczynę, niż wskazaną w wypowiedzeniu. Okoliczności podane na uzasadnienie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, a następnie ujawnione w postępowaniu sądowym, muszą być takie same, zaś wynajmujący pozbawiony jest możliwości powoływania się przed organem rozstrzygającym spór na inne przyczyny mogące przemawiać za słusznością wypowiedzenia umowy.

Jak wynika z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przyczynami, dla których może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu jest m.in. wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Ustawodawca wyraźnie odróżnia wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu. Każda z tychże odrębnych form prawnych polega na korzystaniu z cudzej rzeczy i stanowi odmienny stosunek prawny pomiędzy wynajmującym a osobą trzecią. Do wynajmu i podnajmowania lokalu lub części lokalu przez najemcę stosuje się przepisy o najmie, natomiast do oddawania lokalu lub jego części w bezpłatne używanie stosuje się przepisy art. 710 i n. k.c. o użyczeniu.

Skoro w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu jako przyczynę wypowiedzenia wskazano podnajęcie lokalu bez wymaganej zgody właściciela powódkę obciążał w toku procesu ciężar dowodu z art. 6 k.c. dotyczący wykazania, iż powyższa przyczyna wypowiedzenia jest przyczyną rzeczywistą.

Wyrok SO w Gliwicach z dnia 14 maja 2014 r., III Ca 50/14

Standard: 9705 (pełna treść orzeczenia)