Obniżenie odszkodowania za zajmowanie lokalu ze względu na wady lokalu
Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 u.o.p.l.)
Ustalenie niższej stawki czynszu za 1 m 2 było konsekwencją uznania przez Sąd, iż lokal miał wady, które wpłynęły na wysokość czynszu w okresie od 19 kwietnia 2012 roku do 4 lipca 2012 roku. Pozwani utracili tytuł prawny do lokalu na skutek prawomocnego orzeczenia o eksmisji. Lokatorem w myśl omawianej ustawy jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W sprawie pozwanym nie przysługują już uprawnienia lokatorskie, jednak ich pozycja prawna jest szczególna, albowiem z uwagi na przyznanie im prawa do lokalu socjalnego nadal mogą zamieszkiwać w dotychczasowym lokalu. Osoby uprawnione do lokalu socjalnego płacą odszkodowanie (a nie czynsz) tyle, że na skutek szczególnej regulacji zawartej w art. 18 ust. 3 ustawy „w wysokości czynszu jaki byliby obowiązani opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł”. Bezspornym jest, że wynajmujący ma prawo do otrzymywania czynszu z przysługującego mu prawa własności. Na skutek zajmowania lokalu przez byłych najemców nie może wynająć lokalu na wolnym rynku, dlatego też dla takich sytuacji ustawodawca powołał regulację mającą zapewnić wynajmującemu odszkodowanie. Tym samym kluczowe znaczenie dla uruchomienia wyżej opisanej procedury ma ustalenie, czy lokal zajmowany przez pozwanych mógłby być przedmiotem najmu, a w niniejszym przypadku kwestią najistotniejszą było ustalenie, czy stan techniczny lokalu, dostępność mediów umożliwiłyby jego najem. Nie sposób abstrahować od faktu, iż brak mediów w lokalu pozwanych (zwłaszcza brak wody od 5 lipca 2012 r.), które to media zostały odłączone przez powodów bez uzasadnionych podstaw, skutkowały jak to jednoznacznie wynika z opinii biegłej – niemożliwością uzyskania jakiegokolwiek czynszu za taki lokal. Słusznie zatem Sąd Rejonowy uznał, że skoro w takim stanie do jakiego doprowadzili lokal powodowie nie mógłby być on przedmiotem najmu, to brak jest uzasadnionych podstaw do żądania odszkodowania.
Skoro ustawodawca przewidział, że do czasu otrzymania lokalu socjalnego (na skutek wyroku eksmisyjnego) pozwani mają szczególny status prawny, a w szczególności nadal korzystają z lokalu mieszkalnego, to w drodze analogii zastosowanie powinny mieć regulacje prawne dotyczące najemców, w tym art. 664 § 1 k.c.
W okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd pierwszej instancji wskazał, że wysokość ostatniego czynszu z opłatami wynosiła 1.484,59 zł (w tym świadczenia 151,51 zł), ale dokonał obniżenia wysokości czynszu do „możliwego do uzyskania, za lokal, w którym wystąpiły wady’’ za okres od dnia 19 kwietnia 2012 roku do dnia 4 lipca 2012 roku. Uznał nadto, iż od 5 lipca 2012 roku powodowie nie uzyskaliby żadnego czynszu za lokal, w którym na skutek działań strony powodowej doszło do odcięcia wody. Dowód powołany przez Sąd Rejonowy nie został dopuszczony z powodu wadliwej interpretacji art. 18 ust. 3, ale zamiarem Sądu było ustalenie stanu lokalu oraz czy przy występujących wadach, była możliwość uzyskania za ten lokal należności czynszowych, w jakiej wysokości i za jaki okres.
Na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy oddalił apelację powodów.
Wyrok SO w Poznaniu z dnia 3 września 2014 r., XV Ca 607/14
Standard: 9698 (pełna treść orzeczenia)
Skoro dla celów ustalania wysokości odszkodowania z art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów należy przyjąć fikcję prawną, zakładając, że stosunek prawny najmu nadal istnieje, podniesienie przez stronę pozwaną w procesie zarzutów odnoszących się do znaczenia istnienia wad lokalu dla niweczenia obowiązku płatności „czynszu-odszkodowania" powodowało, że Sąd obowiązany był zbadać zasadność tych zarzutów. W tym kontekście zarzuty pozwanych z odpowiedzi na pozew i dalszych pism procesowych należało potraktować jako w istocie formułowanie twierdzenia, że powodowie nie wykonali swego obowiązku z art. 659 §1 k.c. w zw. z art. 662 k.c., tj. że nie można uznać, by powodowie w spornym okresie udostępniali lokal pozwanym do używania w stanie przydatnym do umówionego użytku i w związku z tym, skoro powodowie ze swej stronie nie wykonywali podstawowego obowiązku wynajmującego, to nie mogli domagać się zapłaty czynszu od pozwanych traktowanych jako najemcy w drodze odwołania się do fikcji prawnej na potrzeby zastosowania normy art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Sąd Rejonowy uznał, iż jego zadaniem było zweryfikowanie zasadności takiego twierdzenia, tj. zbadanie, czy rzeczywiście można uznać, że powodowie w spornym okresie nie udostępniali pozwanym przedmiotowego lokalu do umówionego użytku, naruszając obowiązki ustawowe w tym zakresie w takim stopniu, że nie można uznać, by należał się im „czynsz", bądź w takim stopniu, że wady lokalu sprawiały, że pozwani, gdyby najem nadal trwał mogliby domagać się odpowiedniego obniżenia czynszu, przy czym w takiej sytuacji należało ustalić konkretną kwotę obniżenia „czynszu". Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 664 § l k.c. (stosowanym w niniejszej sprawie przy założeniu fikcji prawnej, że najem nadal by trwał) odpowiedzialność wynajmującego wobec najemcy powstaje wtedy, gdy przedmiot najmu ma takie wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku. Nie chodzi przy tym o wady uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu najmu w sposób przewidziany w umowie, ale jedynie o ograniczenie przydatności do umówionego użytku. Rzecz wynajmowana ma bowiem dalej być przez najemcę używana, a jedynie najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad. Obniżenie to ma być „odpowiednie", a więc zakres i skutki odpowiedzialności wynajmującego zależą od wielkości i rodzaju wady przedmiotu najmu. W myśl art. 662 k.c., wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stan przydatności do umówionego użytku to stan odpowiedni ze względu na określony w umowie sposób i cel używania rzeczy. Jeżeli umowa nie zawiera wyraźnych ustaleń, stan oddawanej najemcy rzeczy powinien być taki, aby nadawała się do użytku, jakiemu zwykle służy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem. Z kolei art. 6a ust. l ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Sąd Rejonowy ustalił, że lokal zajmowany przez pozwanych, jako przedmiot najmu, którego istnienie przyjmuje się jako fikcję prawną dla potrzeb zastosowania art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, miał wady, których istota sprowadzała się w okresie od 19.04.2012 r. do 4.7.2012 r. do tego, że lokal ten znajdował się w budynku, w którym toczyły się bardzo uciążliwe dla lokatorów prace remontowe, w podwórzu którego to budynku urządzono wykop i zsyp materiałów ze strychu kamienicy, z którego to budynku zaprzestano wywożenia śmieci i w którym w czerwcu 2012 r. odłączono dopływ gazu. Natomiast w okresie od 5.07.2012 r. dodatkowo lokal, tak jak i cała kamienica, został pobawiony dostępu do wody.
Stwierdzenie stopnia, w jakim ustalone przez Sąd wady lokalu uzasadniały roszczenie o obniżenie „czynszu" (art. 664 § 1 k.c.), czy uzasadniały sformułowanie zarzutu, że powodowie w ogóle nie spełnili obowiązku z art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c. wymagało wypowiedzi biegłego, ponieważ dotyczyło wiadomości specjalnych z dziedziny szacowania wartości czynszów należnych za najem lokali mieszkalnych (art. 278 § 1 k.p.c.). Z uwagi na całokształt spornych okoliczności niniejszej sprawy i zgromadzony materiał dowodowy Sąd Rejonowy dopuścił z urzędu dowód z opinii biegłego celem ustalenia, czy przy uwzględnieniu całokształtu materiału dowodowego sprawy w okresie objętym powództwem istniała możliwość wynajęcia spornego lokalu, a jeśli tak, to czynsz w jakiej wysokości (o ile obniżony przez istnienie wad lokalu) mogliby pobierać powodowie.
Z wniosków opinii biegłej B. W., które to Sąd przyjął jako własne, wynika, że w okresie od 19 kwietnia 2012 r. do 4 lipca 2012 r. możliwy do uzyskania czynsz z tytułu najmu lokalu nr (...) położonego w P. przy ul. (...) przy uwzględnieniu wad lokalu wynosił miesięcznie 1.172 zł. Natomiast w okresie od 5 lipca 2012 r. do 31 lipca 2013 r. według biegłej nie było możliwości uzyskania rynkowego czynszu najmu. Głównym czynnikiem decydującym o uznaniu, że w okresie od 5 lipca 2012 r. do 31 lipca 2013 r. nie było możliwości uzyskania rynkowego czynszu najmu, było pozbawianie pozwanych jak i pozostałych lokatorów kamienicy dostępu do wody.
Jednym z obowiązków, którym obciążony jest także wynajmujący względem najemcy, jest obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku. W ocenie Sądu Rejonowego powodowie nie wykazali w sposób należyty tej części roszczenia, której podstawą była norma z art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów dotycząca „odszkodowania uzupełniającego", tj. że ponieśli szkodę i w jakiej wysokości z tytułu nieopłacenia przez pozwanych kosztów dostarczania wody i odbioru ścieków oraz śmieci. Pełnomocnik powodów wprost sformułował wręcz twierdzenie w piśmie z 9.01.2013 r., że powodowie nie zamierzają uiszczać tych należności na rzecz dostawcy wody. Odnośnie rozbieżności dotyczących powierzchni lokalu, Sąd wskazał, że wobec zaprzeczenia pozwanych, zgodnie z art. 6 k.c. na stronie powodowej spoczywał obowiązek jego wykazania. Powodowie nie podołali ciężarowi dowodu w tym zakresie, zatem Sąd pierwszej instancji przyjął, iż powierzchnia lokalu wynosi 121,95m ( 2) a zatem wyjściową stawką do dokonania obliczeń należnego odszkodowania była kwota 1.172 zł, jako wynikająca z opinii biegłej kwota czynszu uwzględniająca już opisane wady lokalu w okresie od 19 kwietnia 2012 r. Dokonując obliczenia wysokości należnego powodom odszkodowania z tytułu zajmowania przez pozwanych spornego lokalu, Sąd Rejonowy wziął pod uwagę wysokość udziałów powodów we własności nieruchomości w poszczególnych okresach tj. od 19 kwietnia 2012 r. do 27 czerwca 2012 r. powodowie łącznie byli właścicielami nieruchomości w 1/4 części, a od dnia 27 czerwca 2012 r. należy do nich cała kamienica. W okresie od 19 kwietnia 2012 r. do 27 czerwca 2012 r.: za kwiecień 2012 roku powodom należała się zapłata za okres 12 dni w wysokości łącznie 1/4 stawki, za maj 2012 roku zapłata za cały miesiąc w wysokości łącznie 1/4 stawki, za czerwiec 2012 roku do dnia 27 zapłata za 26 dni w wysokości łącznie 1/4 stawki, a za pozostałe cztery dni (od 27 czerwca. do 30 czerwca) w wysokości pełnej stawki, za lipiec 2012 r. zapłata za cztery dni tj. do 5 lipca, kiedy to na skutek odcięcia dostępu wody pobieranie odszkodowania stało się niezasadne, w wysokości pełnej stawki.
Skoro pełny „czynsz-odszkodowanie" za zajmowany przez pozwanych lokal (po uwzględnieniu już obniżki z tytułu wad mieszkania) wynosił 1.172 zł, a powodowie stali się właścicielami w 1/4 (każdy po 1/8) części nieruchomości w dniu 19 kwietnia 2012 roku to wysokość należnego im odszkodowania za ten miesiąc wyniosła 117,19 zł (1.172 zł : 30 dni = 39,06 zł; 39 zł x 12 dni = 468,72 zł; 468 zł x 1/4 udziału = 117,19 zł). Za maj 2012 roku powodom w związku z wysokością udziału we własności nieruchomości należała się 1/4 odszkodowania, tj. 293 zł. Za miesiąc czerwiec 2012 r. do dnia 27. kwota 253,93 zł (1.172 zł: 30 dni = 39,06 zł; 39,06 zł x 26 dni = 1.015,73 zł; 1.015,73 zł x 1/4 udziału = 263,93 zł). Za okres od 27 czerwca 2012 r. do 30 czerwca 2012 r. powodom z uwagi na fakt, iż stali się właścicielami całej nieruchomości należało się 156,27 zł (1.172 zł : 30 dni = 39,06 zł; 39,06 zł x 4 dni - 156,27 zł), powodowie za ten okres domagali się jednak jedynie kwoty 148,44 zł, Sąd nie mógł zatem orzec ponad żądanie pozwu. Za miesiąc lipiec 2012 r. zgodnie z wnioskami opinii biegłego powodom należała się zapłata za pierwsze cztery dni tj. do dnia 5 lipca 2012 r., a tym samym za ten okres ich należność wynosił 151,22 zł (1.172 : 31 dni = 37,80 zł; 37,80 x 4 dni = 151,22 zł). Zatem za okres od dnia 19 kwietnia 2012 r. do 5 lipca 2012 r. powodom należało się odszkodowanie w łącznej wysokości 963,78 zł. Od powyższej kwoty Sąd Rejonowy zasadził odsetki na podstawie art. 481 § l k.c. zgodnie z żądaniem pozwu.
W pozostałym zakresie oddalił powództwo, a to z uwagi na jednoznaczne wnioski opinii biegłej odnośnie wysokości czynszu po obliczonych obniżkach z uwagi na wady lokalu w okresie od 19.04.2012 r. do 04.07.2012 r. i odnośnie tego, iż od 5 lipca 2012 roku do lipca 2013 roku wady lokalu przede wszystkim w postaci braku dostępu do wody sprawiały, że lokal nie nadawał się do użytku dla celów mieszkalnych i nie nadawał się do wynajęcia. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie nie należało się powodom, ponieważ nawet gdyby trwała umowa najmu z pozwanymi, z uwagi właśnie na brak dostępu do wody pozwani mogliby zarzucić powodom, że nie wykonują podstawowego obowiązku wynajmujących w postaci udostępnienia przedmiotowego lokalu do używania w stanie przydatnym do celów mieszkalnych.
Wyrok SR Poznań – Grunwald i Jeżyce z dnia 27 stycznia 2014 r., IC 1428/12
Standard: 9699