Czynsz najmu lokalu z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego (art. 9a u.p.l.)

Zgodnie z art. 9a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy, tj. wspomniana ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a w szczególności art. 28 tejże ustawy. Jednocześnie art. 33 tej ustawy w zakresie w niej nieuregulowanym odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisów kodeksu cywilnego o najmie. Zgodzić się należy ze stroną pozwaną, że odesłanie to dotyczy m.in. sposobu dokonania podwyżki czynszu, której to tematyki ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie reguluje.

Według art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, stawki czynszu za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu stoi na stanowisku, że samo podjęcie przez zgromadzenie wspólników pozwanej spółki uchwały, w której odwołano się do zewnętrznego kryterium określającego stawkę czynszu, co do zasady nie naruszało dyspozycji art. 28 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. W sytuacji takiej podmiotem ustalającym stawkę czynszu cały czas pozostawał uprawniony organ towarzystwa budownictwa społecznego (w tym przypadku zgromadzenie wspólników). Tym niemniej zdaniem Sądu odwołanie się do tego zewnętrznego kryterium nie może jednak naruszać innych przepisów ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie bowiem z dalszą częścią art. 28 ust. 1 tej ustawy stawki czynszu w lokalach mieszkalnych z zasobów towarzystwa budownictwa społecznego powinny być ustalone w takiej wysokości, ażeby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie: 1) kosztów eksploatacji budynków, 2) kosztów remontów budynków oraz 3) spłatę kredytu na budowę, przy czym ten ostatni czynnik nie dotyczył budynku przy ul. (...). Z przepisu tego pośrednio wywodzi się zasadę, że towarzystwo budownictwa społecznego nie może osiągać dochodów z czynszów najmu lokali mieszkalnych (tak np. Katarzyna Zdun-Załęska , Komentarz do art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, LEX OMEGA dla Sądów, uwaga 1). Uregulowanie to uzasadnione jest przede wszystkim celem i funkcją, jaką powinny spełniać towarzystwa budownictwa społecznego, określonymi w art. 27 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Z przepisu art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego należy wywieść, że stawka czynszu dla lokali w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego, jak i każda jej podwyżka, powinna być skalkulowana w odniesieniu do trzech czynników wymienionych w tym przepisie. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do czynszów w lokalach należących do towarzystwa budownictwa społecznego jedynie w zakresie nieuregulowanym i tylko odpowiednio, co oznacza, że część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: uol) może nie mieć w ogóle zastosowania do lokali wynajmowanych przez towarzystwo. Według Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę dotyczy to w szczególności art. 8a ust. 4 uol, który stanowi, że w przypadku, gdy w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka taka nie wymaga uzasadnienia ze strony wynajmującego, a najemcy nie przysługuje prawo do sądowej kontroli zasadności takiej podwyżki. Nie można wszak wykluczyć sytuacji, że stawka czynszu na poziomie nieprzekraczającym 3 % wartości odtworzeniowej lokali byłaby i tak wyższa niż koszty eksploatacji i remontów budynków towarzystwa oraz spłaty kredytu, o których mowa w art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Prowadziłoby to do osiągania przez towarzystwo budownictwa społecznego dochodów z czynszów za lokale mieszkalne, co – zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy – jest pośrednio zakazane.

W konsekwencji, zdaniem Sądu, z uwagi na treść art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, każda podwyżka czynszu w mieszkaniach wynajmowanych przez towarzystwo budownictwa społecznego powinna być skalkulowana w odniesieniu do czynników wymienionych w tym przepisie.

W tej sytuacji uznać należy, że zarządzenie nr (...) Prezydenta G. z dnia 26 października 2015 roku nie było wystarczające do określenia stawek czynszów w pozwanej spółce w sposób prawidłowy, tj. zgodny z przepisami ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Stawki czynszu wskazane w tym zarządzeniu ustalone zostały na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a nie ustawy regulującej wysokość czynszu w towarzystwach budownictwa społecznego. Stawka czynszu dla lokali w zasobach towarzystwa regulowana jest odrębnie w przepisach szczególnych i nie można jej utożsamiać ze stawką czynszu z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, której przepisy mają przecież zastosowanie m.in. do lokali wynajmowanych na wolnym rynku. Zgodzić się więc należało z argumentacją strony powodowej, że niedopuszczalny był automatyzm w przerzuceniu stawki czynszu z zarządzenia Prezydenta G., wydanego z myślą o lokalach wynajmowanych z zasobu komunalnego gminy – miasto G., na lokale mieszkalne w (...) Spółka z o.o. w G., bez jakiegokolwiek odniesienia do kosztów eksploatacji oraz remontów budynków w tej spółce.

Reasumując, w ocenie Sądu podwyżka czynszu do kwoty 7,35 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., wynajmowanego powódce, dokonana pismem z 26 lutego 2016 roku, naruszała przepis art. 28 ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego poprzez brak kalkulacji nowej stawki czynszu najmu w odniesieniu do pokrycia kosztów eksploatacji i remontów budynków znajdujących się w zasobach (...) Spółka z o.o. w G..

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, kwestionowaną podwyżkę czynszu najmu należało uznać za niezasadną.

Wyrok SR w Grudziądzu z dnia 13 lipca 2016 r. I C 1117/16

Standard: 8039 (pełna treść orzeczenia)

Kwestie dotyczące określenia wysokości czynszu najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego, jak ma to miejsce w niniejszym przypadku, regulowane są w ustawie z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 98 poz.1070 z póź. zm.). Przy czym w odniesieniu do lokali mieszkalnych w zasobach towarzystw budownictwa społecznego nadal wyłączone jest co do zasady swobodne określenie wysokości czynszu najmu, gdyż czynsz ten jeśli chodzi o określenie jego wysokości nie podlega regulacjom ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. jedn. Dz.U. z 2005 r., nr 31 poz. 266 z póź. zm.), o czym stanowi art.9a ustawy o ochronie praw lokatorów. Odrębne przepisy zawarte w art.28 i nast. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewidują czynsz regulowany, którego stawki za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego są ustalane przez zgromadzenie wspólników (jeśli towarzystwo ma formę spółki z o.o.), walne zgromadzenie akcjonariuszy (przy spółkach akcyjnych) albo walne zgromadzenie towarzystwa w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę, przy czym czynsz ten, nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów- art.28 ust.1 i 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jednakże niezależnie od powyższych regulacji dotyczących sposobu ustalenia wysokości czynszu najmu w lokalach należących do zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, a więc także w odniesieniu do lokalu będącego przedmiotem umowy najmu łączącej strony, podwyższenie wysokości czynszu najmu może nastąpić przy zachowaniu ograniczeń przewidzianych w art.9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. jedn. Dz.U. z 2005 r. nr 31 poz.266 z póź. zm.). Na tych samych zasadach podwyżka czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu została poddana kontroli wzrostu czynszu oraz innych opłat za używanie lokalu, której tryb określa art.8a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wyrok SR w Zgorzelcu z dnia 24 października 2014 r., I C 627/14

Standard: 9684 (pełna treść orzeczenia)