Opłaty niezależne od właściciela" (art. 2 pkt 8 i art. 9 u.o.p.l.)

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów posługują się trzema terminami na określenie świadczeń uiszczanych przez lokatora właścicielowi, tj. czynsz, opłaty za używanie lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela, przy czym pojęcie opłat niezależnych od właściciela mieści się w pojęciu opłat za używanie lokalu.

Opłaty niezależne od właściciela zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Mogą one być pobierane przez właściciela jedynie wtedy, gdy właściciel jest stroną umowy z podmiotami dostarczającymi lokatorom świadczenia objęte definicją ustawową tej kategorii opłat i nie mogą być wyższe od kwoty, którą właściciel musi uiścić na rzecz podmiotów świadczących te usługi. (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC Warszawa 2002, s. 63)

Zauważyć przy tym należy, że opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy dostawy mediów i usług komunalnych. Najemca może bowiem zawrzeć umowę bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług i dokonywać opłat bez pośrednictwa wynajmującego. Natomiast z art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika zakaz pobierania przez właściciela wyższych opłat niezależnych niż wynika to z umów łączących go z dostawcami (aby w ten sposób nie wzbogacił się kosztem lokatora). Lokator zobowiązany jest opłacać te opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia dostaw do lokalu używanego przez lokatora.

Przyjmuje się, że dochodzi do refakturowania dostaw lub usług, jeżeli zarówno z okoliczności faktycznych, jaki i z umowy najmu, wynikają postanowienia, zgodnie z którymi w sposób odrębny od czynszu regulowane będą przez najemcę na rzecz wynajmującego opłaty z tytułu korzystania z dostaw i usług, przypadające na rzecz zakładu dostarczającego media. W przypadku wydatków ponoszonych przez najemcę związanych z utrzymaniem jego lokalu, a dotyczących mediów, właściciel w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami i usługodawcami a ich odbiorcami. Konsumentem towarów i usług - wody, ogrzewania, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb najemcy - jest nie właściciel, ale lokator. W takim przypadku najemca jako konsument nabywa towar lub usługę nabyte przez właściciela od dostawcy mediów. Właściciel kupuje towar lub usługę, a następnie w stanie nieprzetworzonym odsprzedaje ją konsumentowi - najemcy.

W aneksach do umowy najmu łączącej strony zastrzeżono, że w sposób odrębny od czynszu najemca będzie regulować opłaty z tytułu korzystania z mediów, wskazano przy tym, że chodzi o dostawę energii cieplnej od zewnętrznego dostawcy tj. od (...), podobnie przy dostawie wody ( (...)) i odbiorze odpadów ( (...)). Przy czym przepisy te o charakterze wyjątkowym nie podlegają wykładni rozszerzającej. Zdaniem Sądu powyższe argumenty nie pozwalają zatem za uznanie za opłatę niezależną od właściciela kosztu wytworzenia przez właściciela we własnej lokalnej kotłowni energii cieplnej dostarczanej następnie do należących do niego lokali.

Powyższe oznacza zatem, że w tym wypadku opłata za centralne ogrzewanie nie stanowi opłaty niezależnej od właściciela w rozumieniu art.8a ust. 8 w zw. z art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, a jedynie inną opłatę za używanie lokalu w rozumieniu art.8a ust.1 tej ustawy. Tym samym podwyższenie opłaty za centralne ogrzewanie dokonane przez pozwaną w piśmie z 24 stycznia 2014 r. wymagało zachowania przepisów art.8a ust.1 -6b ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tym miejscu należy zauważyć, że w odrębnych postępowaniach toczących się przez Sądem Rejonowym w Zgorzelcu w sprawach sygn. akt I C 107/13 i IC 959/13 analogicznie zostało uznane, że skoro pozwana samodzielnie wytwarza energię cieplną i nie łączy ją żadna umowa z podmiotem dostarczającym energię cieplną to dla uzasadnienia żądania wyższych opłat za c.o. winno nastąpić prawidłowe wypowiedzenie ich dotychczasowej wysokości do poziomu ustalonego przez zgromadzenie wspólników tej spółki, co znalazło odzwierciedlenie w prawomocnych już wyrokach w tych sprawach, a wobec treści art. 365 § 1 kpc Sąd w niniejszej sprawie jest związany tymi orzeczeniami. Podkreślić przy tym należy, że przepisy te jako mające charakter gwarancyjny mają charakter bezwzględnie obowiązujący i w tym zakresie nie mogły być zastąpione umową stron przewidującą bardziej liberalne wymogi zmiany wysokości tej opłaty.

Skoro zatem pozwana jako spółka z o.o. nie dostosowała sposobu ustalenia wysokości czynszu najmu, w tym dalszych opłat za używanie lokalu w lokalach należących do zasobów towarzystwa budownictwa społecznego, albowiem nie zachowała ustawowego obowiązku zmiany stawki za centralne ogrzewanie stanowiące opłatę za używanie lokalu zgodnie z art. 28 i nast. cyt. ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przez zgromadzenie wspólników to powództwo uznać należało za zasadne w całości.

Wobec powyższych rozważań zbędnym było dokonywanie oceny prawidłowości dokonania wypowiedzenia przewidzianego w art. 8a ust.1 i 2 ustawy, wymagającego zgodnie z ust.3 art. 8a cytowanej ustawy formy pisemnej pod rygorem nieważności, jak również zasadności dokonywanej podwyżki.

Wyrok SR w Zgorzelcu z dnia 24 października 2014 r., I C 627/14

Standard: 9682 (pełna treść orzeczenia)

Opłaty niezależne od właściciela zgodnie z definicją zawartą w art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Mogą one być pobierane przez właściciela jedynie wtedy, gdy właściciel jest stroną umowy z podmiotami dostarczającymi lokatorom świadczenia objęte definicją ustawową tej kategorii opłat i nie mogą być wyższe od kwoty, którą właściciel musi uiścić na rzecz podmiotów świadczących te usługi.

Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług (art. 9 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Z powyższych przepisów ustawy wynika, że wynajmujący nie ma obowiązku zapewnienia najemcy dostawy mediów i usług komunalnych.

Najemca może zawrzeć umowę bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług i dokonywać opłat bez pośrednictwa wynajmującego. Natomiast z art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika zakaz pobierania przez właściciela wyższych opłat niezależnych niż wynika to z umów łączących go z dostawcami (aby w ten sposób nie wzbogacił się kosztem lokatora). Lokator zobowiązany jest opłacać te opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia dostaw do lokalu używanego przez lokatora. Przyjmuje się też, że dochodzi do refakturowania dostaw lub usług, jeżeli zarówno z okoliczności faktycznych, jaki i z umowy najmu, wynikają postanowienia, zgodnie z którymi w sposób odrębny od czynszu regulowane będą przez najemcę na rzecz wynajmującego opłaty z tytułu korzystania z dostaw i usług, przypadające na rzecz zakładu dostarczającego media.

W przypadku wydatków ponoszonych przez najemcę związanych z utrzymaniem jego lokalu, a dotyczących mediów, właściciel w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami i usługodawcami a ich odbiorcami. Konsumentem towarów i usług - wody, ogrzewania, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości, służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb najemcy - jest nie właściciel, ale lokator. W takim przypadku najemca jako konsument nabywa towar lub usługę nabyte przez właściciela od dostawcy mediów. Właściciel kupuje towar lub usługę, a następnie w stanie nieprzetworzonym odsprzedaje ją konsumentowi - najemcy.

Zdaniem Sądu powyższe argumenty nie pozwalają zatem za uznanie za opłatę niezależną od właściciela kosztu wytworzenia przez właściciela we własnej lokalnej kotłowni energii cieplnej dostarczanej następnie do należących do niego lokali. Powyższe oznacza zatem, że w tym wypadku opłata za centralne ogrzewanie nie stanowi opłaty niezależnej od właściciela w rozumieniu art. 8a ust. 8 w zw. z art.2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, a jedynie inną opłatę za używanie lokalu w rozumieniu art. 8a ust.1 tej ustawy. Tym samym podwyższenie opłaty za centralne ogrzewanie dokonane przez pozwaną w piśmie z 22 kwietnia 2013 r. wymagało zachowania przepisów art. 8a ust.1 -6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Podkreślić przy tym należy, że przepisy te jako mające charakter gwarancyjny mają charakter bezwzględnie obowiązujący i w tym zakresie nie mogły być zastąpione umową stron przewidującą bardziej liberalne wymogi zmiany wysokości tej opłaty. Skoro zatem pozwana nie zachowała ustawowego wypowiedzenia przewidzianego w art.8a ust.1 i 2 ustawy, wymagającego zgodnie z ust.3 art. 8a cytowanej ustawy formy pisemnej pod rygorem nieważności, powództwo było uzasadnione w całości.

Wyrok SR w Zgorzelcu z dnia 13 grudnia 2013 r. I C 959 /13

Standard: 9683