Środki ochrony najemcy w przypadku dokonania przez właściciela wypowiedzenia wysokości czynszu (art. 8a ust. 5 u.o.p.l.)

Zgodnie z art. 8a ust. 5 ustawy w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:

1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo

2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Powołane powyżej przepisy określają w pierwszym rzędzie warunki, od których zależy ważność wypowiedzenia wysokości czynszu ( art. 8a ust. 1 - 3 ) - wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z 3 - miesięcznym wyprzedzeniem.Kolejne przepisy ( art. 8a ust. 4a - e ) określają warunki, od których zależy zasadność dokonanej podwyżki czynszu, przy czym zawarte w tych przepisach ograniczenia mają zastosowanie wyłącznie do podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka czynszu ponad poziom 3 % wartości odtworzeniowej lokalu możliwa jest w wypadku :- gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,- gdy pomimo tego, że wysokość czynszu już przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to podwyżka następuje w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.

Tylko w tych przypadkach lokator może skorzystać ze środków obrony przewidzianych w art. 8a ust. 5 ustawy, tj. w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia albo zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu.

Wysokość stawki czynszu ustalona w wypowiedzeniu dokonanym przez pozwanych nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Zatem podwyżka ta była dopuszczalna i nie podlegała ograniczeniom, o których mowa w art. 8a ust. 4a - e ustawy o ochronie praw lokatorów.

W tym stanie rzeczy, skoro nie jest to podwyżka o jakiej mowa w art. 8a ust. 4 ustawy, a tylko w przypadku takiej podwyżki dopuszczalne jest złożenie pozwu o ustalenie na podstawie przepisów ust. 4a-4e ustawy, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, to powództwo w tej sprawie podlegało oddaleniu. Podwyżka, w wyniku której czynsz nie przekroczył 3 % wartości odtworzeniowej lokalu jest dopuszczalna i nie podlega sądowej kontroli.

Wyrok SR w Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 28 października 2015 r., I C 1058/14

Standard: 34187 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 8a ust. 5, 6a i 6b u.o.p.l. w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może: 1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia (art. 8a ust. 5 pkt 1) albo

2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (art. 8a ust. 5 pkt 1).

W przypadku określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal; w przypadku określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b; w przypadku zaś, gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Wyrok SR w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 13 lipca 2015 r., I C 49/15

Standard: 34186 (pełna treść orzeczenia)