Powództwo w zw. z brakiem porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy (art. 11 ust. 10 u.o.p.l.)

Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Pojęcie „ważnych przyczyn” w rozumieniu art. 33 ustawy z dnia 2.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust.10 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów. Przy badaniu wystąpienia „ważnych przyczyn” o których mowa w art.33 ust.1 ustawy z 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, należy oceniać nie tylko okoliczności, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania. Wykładnia pojęcia „ważnej przyczyny” jest czymś innym niż ocena żądania wynajmującego w świetle zasad współżycia społecznego, bowiem nie chodzi to o ocenę zachowania się wynajmującego żądającego rozwiązania umowy, lecz o ocenę i wyważenie interesów stron umowy.

Na tle poprzednio obowiązującego art. 33 ustawy o najmie lokali (…) przyjmowano, że przy badaniu wystąpienia "ważnej przyczyny", o której mowa w art. 33 ust. 1 ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych należy oceniać nie tylko okoliczność, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania (por. wyrok SN z 11.07.2002 r., IV CKN 1214/00). Wskazywano, iż ważną przyczyną - w znaczeniu art. 33 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) - jest okoliczność, że lokal jest wynajmującemu niezbędny dla wykonywania zadań publicznych w sytuacji, gdy najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób (wyrok SN z 27.01.2000 r., II CKN 720/98).

Tezę tego ostatniego orzeczenia można zdaniem Sądu Okręgowego odnieść wprost do realiów niniejszej sprawy, na tle której pozwani wybudowali z własnych środków dom jednorodzinny, zamieszkali w nim, a po podjęciu przez powódkę czynności zmierzających do odzyskania lokalu komunalnego, darowali nieruchomość ledwie co pełnoletnim dzieciom.

Powodowa gmina zobowiązana jest do tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów…) i uprawniona do określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład jej zasobu mieszkaniowego (art. 21 i 22 wzmiankowanego aktu prawnego). Uuchwała Rady Gminy faworyzuje w dostępie do lokali komunalnych osoby o niskim dochodzie i trudnych warunkach mieszkaniowych. Do takiej kategorii podmiotów nie należą, w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, pozwani, którzy są osobami dobrze sytuowanymi, zdolnymi do budowy z własnych środków domu mieszkalnego, a następnie przekazania go pod tytułem darmym dzieciom.

W tym stanie rzeczy zdaniem Sądu Okręgowego zaistniały przesłanki uznania, iż zachodzą ważne powody rozwiązania umowy najmu łączącej strony, a tym samym zarzuty naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

Wyrok SO w Olsztynie z dnia 3 października 2013 r. IX Ca 469/13

Standard: 9659 (pełna treść orzeczenia)