Rozliczenia z tytułu ulepszenia rzeczy najętej

Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszeniem (nakładem ulepszającym), o którym mowa w tym przepisie, są wszelkie korzystne zmiany w rzeczy (modernizacje, naprawy, konserwacje itp.).

Z zakresu tego przepisu wyłączone są jedynie naprawy drobne (art. 662 § 2 k.c.) albo konieczne, wykonane przez najemcę w zastępstwie wynajmującego (art. 663 k.c.).

Z celu art. 676 k.c. wynika, że w efekcie ulepszenia rzeczy zwiększyć się musi jej wartość w chwili zwrotu. Jeżeli ten warunek nie jest spełniony, to choćby doszło do polepszenia rzeczy, które czyni ją bardziej użyteczną, nie stanowi ono ulepszenia w rozumieniu art. 676 k.c.

Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 k.c. zatrzymania ulepszeń za zapłatą ich wartości i żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Wybór ten możliwy jest dopiero w chwili zwrotu rzeczy, a nie w chwili zawarcia lub zakończenia umowy najmu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r., V CK 405/04).

Zatem roszczenie wynajmującego o zwrot wartości ulepszeń powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu umowy i wykonaniu przez wynajmującego określonego w art. 676 k.c. wyboru poprzez wyrażenie woli zatrzymania nakładów.

Wykonanie tego wyboru nie wymaga żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób mieszczący się w dyspozycji art. 60 k.c. (por. wyroki SN z dnia 8 lipca 2010 r., II CSK 85/10 i z dnia 23 marca 2017 r., V CSK 465/16).

Wyrok SO w Poznaniu z dnia 21 listopada 2018 r., XIV C 1287/16

Standard: 20029

Zgodnie z art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Skoro sama pozwana twierdzi, że powódka w okresie trwania najmu dokonała ulepszeń przedmiotowego lokalu w postaci położenia glazury sedesu z dolnopłukiem, zaś pozwana po zwrocie przedmiotu najmu nie zażądała od powódki przywrócenia stanu poprzedniego to przepis ten kreuje po jej stronie obowiązek zwrotu powódce wartości poczynionych przez powódkę ulepszeń w lokalu.

Przepis ten nie wymaga aby ulepszenia w lokalu miały być dokonywane za zgodą wynajmującego.

Wyrok SO w Łodzi z dnia 15 września 2017 r., III Ca 820/17

Standard: 9645 (pełna treść orzeczenia)