Ustalenie wartości nieruchomości obciążonej hipoteką

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

Zabezpieczenie rzeczowe nie zmienia wielkości zobowiązania kredytowego współwłaścicieli (współuprawnionych) i nie przenosi na uczestnika, który otrzyma rzecz lub prawo, obowiązku samodzielnej spłaty długu z uwagi na zagrożenie egzekucją z nieruchomości (prawa) z wykorzystaniem hipoteki. Wierzyciel zachowuje swobodę wyboru dłużnika, od którego będzie się domagał zapłaty i nie ma obowiązku zaspokajania się z przedmiotu hipoteki. Również utrata przez jednego z dłużników osobistych pozycji dłużnika rzeczowego, stanowiąca skutek przyznania innemu współuprawnionemu wspólnej dotychczas nieruchomości lub prawa, nie wpływa na rozmiar zobowiązania ani na wiążący charakter zabezpieczenia hipotecznego. Nie daje też podstaw do prognozowania, które z współdłużników osobistych i w jakiej części spłaci zadłużenie. Zgodzić się więc należy, że najczęściej w postępowaniach działowych wartość wspólnej nieruchomości czy prawa nie powinna być obniżana z powodu ich obciążenia zabezpieczeniem hipotecznym niespłaconej wierzytelności kredytowej.

W konkretnych sprawach mogą jednak wystąpić takie okoliczności, które spowodują, że typowe rozwiązanie nie będzie spełniało swojej roli, ponieważ nie doprowadzi do założonego celu postępowania działowego, tj. do usunięcia stanu współwłasności nieruchomości bądź wspólności prawa w sposób sprawiedliwie wyważający interesy współuprawnionych.

Przyczyny uzasadniające odejście od rozwiązania pomijającego obciążenie hipoteczne mogą mieć charakter podmiotowy i wynikać z osobistej lub majątkowej sytuacji współuprawnionych, potrzebę odstępstwa mogą też powodować okoliczności dotyczące przedmiotu postępowania, w tym szczególnie proporcja w jakiej pozostaje wielkości obciążenia do wartości obciążonej nieruchomości lub prawa, powodujące, że obciążenie rzutuje na wartość rynkową nieruchomości lub prawa, a nawet - w skrajnych wypadkach - praktycznie pozbawia przedmiot zabezpieczenia zdolności zbywczej lub też prowadzi do poważnego zagrożenia krzywdzącym i nieodpowiadającym założeniom postępowania działowego wynikiem tego postępowania. W takich wypadkach możliwe jest uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo też zastosowanie innych rynkowych kryteriów urealniania wartości przedmiotu zniesienia współwłasności (wspólności), gdyż przyjąć należy, że wówczas zabezpieczone obciążenie wpływa negatywnie na wartość przedmiotu działu między uczestnikami postępowania działowego.

Wielość różnych możliwości i splotów okoliczności faktycznych dotyczących przyczyn ustanowienia ciążącego na przedmiocie działu zabezpieczenia hipotecznego, którym nie musi być zadłużenie bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości lub prawa, lecz np. osobisty dług jednego ze współwłaścicieli lub współuprawnionych, bądź nawet dług osoby trzeciej, wymaga pozostawienia sądowi możliwości dostosowania metody szacowania wartości i dokonywania rozliczeń między podmiotami wychodzącymi ze współwłasności (wspólności) w sposób bardziej elastyczny, uwzględniający kryteria ekonomiczne, gdy wymagać tego będą okoliczności.

Uchwała SN z dnia 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19

Standard: 32551 (pełna treść orzeczenia)

W sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd – przydzielając tę nieruchomość na własność jednego z małżonków – ustala jej wartość, jeżeli nie przemawiają przeciwko temu ważne względy, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego.

Obowiązek spłaty wspólnego zobowiązania przez małżonka, który otrzymał nieruchomość, nie jest przez to większy niż solidarny obowiązek drugiego małżonka. Wierzyciel nie ma obowiązku dochodzenia należności przede wszystkim od małżonka-właściciela nieruchomości. Decyzje wierzyciela w tym względzie w żadnym stopniu nie zależą od dokonanego podziału pomiędzy małżonkami, czy to w drodze podziału sądowego, czy to w drodze umowy bez udziału sądu.

Bezzasadna jest teza, że to przede wszystkim małżonek będący właścicielem nieruchomości powinien spłacić dług osobisty zabezpieczający hipotekę; nie ma ona żadnych podstaw prawnych.

Utrata przez jednego z małżonków (tego który nie otrzymuje nieruchomości) statusu dłużnika rzeczowego jest prawnie obojętna, gdyż oboje małżonkowie w dalszym ciągu pozostają zobowiązanymi dłużnikami osobistymi w równym zakresie, a hipoteka pozostaje w mocy. Trudno przyjąć, że w sytuacjach typowych, czyli niedotkniętych nadzwyczajnymi okolicznościami, obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości. Sąd Najwyższy zastrzegł jednak, że mogą powstać sytuacje nietypowe, dotyczące natury podmiotowej (szczególna sytuacja osobista małżonków) czy też natury przedmiotowej (np. proporcje obciążenia i wartości nieruchomości).

W uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2019 r. (III CZP 80/18), jednoznacznie przesądził, że art. 618 § 3 k.p.c. nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego. Istnieje więc instrument przeciwdziałający nierównościom powstałym w wyniku podziału.

​Uchwała SN z dnia 28 marca 2019 r., III CZP 21/18

Standard: 22416 (pełna treść orzeczenia)

Na wartość nieruchomości nie oddziaływa samo obciążające ją prawo, ale związany z tym prawem dług, co w odniesieniu do hipoteki oznacza związek z odpowiedzialnością za ten dług. Jeżeli nie dochodzi do zmiany osób odpowiedzialnych za dług, nie ma wystarczających podstaw do przyjęcia, że obciążenie oddziaływa na wartość nieruchomości.

Z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką dla zabezpieczenia wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, w tych relacjach nie wpływa na wartość nieruchomości.

Mimo podziału majątku wspólnego funkcja zabezpieczająca hipoteki z punktu widzenia wierzyciela nie ulega uszczupleniu. Jeżeli nieruchomość otrzymuje jeden z byłych małżonków na wyłączną własność, przedmiotem hipoteki nadal jest cała nieruchomość. Zmiana charakteru współwłasności z bezudziałowej (łącznej) na współwłasność w częściach ułamkowych nie wpływa na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości; nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość (art. 22 u.k.w., por. postanowienie SN z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1928/00).

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział; powstaje wówczas hipoteka łączna (art. 76 ust. 1 u.k.w.).

Nie ma również istotnej zmiany sytuacji prawnej po stronie dłużników. Krąg dłużników osobistych i zakres ich odpowiedzialności za dług wobec wierzyciela nie ulega zmianie niezależnie od tego, czy nastąpił podział nieruchomości czy też nieruchomość otrzymał jeden z byłych małżonków.

Okoliczność, że jeden z małżonków, na skutek przyznania nieruchomości drugiemu przestał być dłużnikiem rzeczowym jest tu prawnie obojętna. Jeżeli więc zmianie nie ulega sytuacja wierzyciela, ponieważ nadal dysponuje zabezpieczeniem rzeczowym na tym samym przedmiocie, a dłużnikiem osobistym jest nadal każdy z małżonków, to brak jest podstaw do przyjęcia, że obciążenie hipoteczne wpływa na wartość nieruchomości ustalanej na potrzeby postępowania o podział majątku wspólnego.

Uchwała SN z dnia 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18

Standard: 44794 (pełna treść orzeczenia)