Głosowanie nad uchwałami wspólnoty (podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali, liczenie głosów)

Wynikający z ustawy o własności lokali sposób liczenia głosów i podejmowania uchwał przez Wspólnotę nie może być zmieniony wolą właścicieli lokali w zakresie dalej idącym, niż pozwala na to sama ustawa.

Przepisy art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, zaś oceny prawidłowości liczenia głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały należy dokonywać w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie głosowania.

Skoro zebranie Wspólnoty na którym odbyło się głosowanie miało miejsce w dniu 15 października 2013 r., zatem nie jest możliwe zastosowanie art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali, który wszedł w życie dopiero w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Bezsporne jest, że ani w umowie, ani w żadnej uchwale nie został zmieniony sposób głosowania według zasady jeden właściciel - jeden głos.

Sposób obliczania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej określały do nowelizacji, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r. jedynie art. 3 ust. 3 i 4 ustawy.

Niewątpliwie powołane przepisy nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jak powinno być wykonywane prawo głosu związane z lokalami wyodrębnionymi, ale pozostającymi we współwłasności.

Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w dniu 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75), iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższej uchwały, w wypadku, gdy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią składową lokalu, zatem prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele samodzielnego lokalu stanowiącego mogli zatem oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona była wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Oczywiście w tej sytuacji konieczne jest zajęcie przez wszystkich współwłaścicieli jednolitego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, należy jednak zwrócić uwagę, że w wypadku braku zgody możliwe było uzyskanie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, Nr 12, poz. 189) stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału.

Także w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 (OSNC 2006, Nr 6, poz. 98) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94, poz. 848) i nie określił sposobu reprezentacji na zebraniu ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej prowadzi - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie; powinni oni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 189 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się też w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06 (OSNC 2007, Nr 2, poz. 32).

Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska wyrażonego przez Sąd Okręgowy, że wola ustawodawcy wyrażona w nowelizacji ustawy o własności lokali wprowadzającej przepis art. 3 ust. 3a, który w odmienny sposób określa zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu, ma decydujące znaczenie przy wykładni przepisów obowiązujących przed nowelizacją. Gdyby ustawodawca zamierzał nadać wprowadzonej normie prawnej moc wsteczną, zawarłby w ustawie nowelizującej odpowiednią normę prawa intertemporalnego. Brak takiego przepisu w ustawie z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2015. 1168) powoduje, że znowelizowany przepis ma zastosowanie do uchwał podejmowanych po dniu jego wejścia w życie. Wykładnia przepisów obowiązujących w dacie głosowania nad przedmiotową uchwałą musi zaś uwzględniać stan prawny istniejący w tej dacie.

Zastosowanie wykładni art. 23 u.w.l. przyjętej przez Sąd Apelacyjny prowadzi do wniosku, że zaskarżona uchwała nie uzyskała wymaganego poparcia większości głosów właścicieli lokali i nie została podjęta.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., VI ACa 595/16

Standard: 23002 (pełna treść orzeczenia)

W zależności od tego, co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - czynność zwykłego zarządu czy przekraczająca zwykły zarząd (art. 22 u.w.l.) - wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą jego zakres.

Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane przedmiotem uchwały; jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli; natomiast jeżeli dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 14 października 2016 r., VI ACa 914/15

Standard: 73589 (pełna treść orzeczenia)