Zastrzeżenie wyłączności w umowie pośrednictwa nieruchomości

Klauzula wyłączności z art. 550 kc ma takie znaczenie , że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika.

Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Jak wskazał jednak SA w Gdańsku w wyr. z 30 kwietnia 2009 r. (I ACa 249/09), klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 kc, nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa. W tym wypadku do umowy stosuje się art. 550 kc. Jakkolwiek przepis ten dotyczy umowy sprzedaży, to jednak na gruncie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oznacza, że w razie zawarcia umowy pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz określonego pośrednika zamawiający nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów dotyczących nieruchomości, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą pośrednikowi.

Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania oraz umową odpłatną. Oznacza to, że ustawodawca przewidział dla pośrednika wynagrodzenie za samo dokonywanie przez niego czynności zmierzających do zawarcia umów dotyczących nieruchomości, niezależnie od tego, czy w końcowym efekcie dojdzie do zawarcia umowy. Powodowie byli więc uprawnieni do żądania zapłaty przez pozwanego za rzeczywiste koszty, jaki ponieśli w związku z podjętymi działaniami, które miały na celu zaprezentowanie oferty, rozreklamowanie obiektu i znalezienie potencjalnego nabywcy.

Wyrok SO w Świdnicy z dnia 28 maja 2018 r., II Ca 376/18

Standard: 37570 (pełna treść orzeczenia)

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, nie może ograniczać właściciela w prawie dysponowania swoim majątkiem. Identyczne stanowisko zaprezentował Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r., I ACa 249/09, mówiąc że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika.

Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Nadto zwrócić jeszcze trzeba uwagę na to, że uwagę, że klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. Roszczenie takie tym bardziej upada w razie gdy transakcji dokonuje inna osoba nie będącą stroną umowy pośrednictwa.

Wyrok SO w Łodzi z dnia 19 grudnia 2017 r., III Ca 1806/17

Standard: 37573 (pełna treść orzeczenia)