Pośrednictwo - brak licencji

W sprawie bezspornym pozostaje, że powód ani w dacie zawarcia umowy ani w późniejszym okresie, nie legitymował się licencją pośrednika nieruchomości, o której mowa w art. 179 ust. 2 ówcześnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Fakt ten sprawia, że nie był podmiotem prowadzącym działalności w przedmiocie obrotu nieruchomościami, o której mowa w art. 179 ust. 3 ww. ustawy. W konsekwencji, nie mógł być stroną umowy pośrednictwa, jako wykonujący czynności obrotu nieruchomościami. Z uwagi na to, że czynności związane z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami były w dacie powstania zobowiązania działalnością regulowaną, brak wymaganej przez ustawę cechy nadającej przymiot pośrednika w obrocie, przesądza o tym, iż zawarta przez strony umowa, z uwagi na treść przepisu art. 58 § 1 K.c., jest nieważna, przede wszystkim z uwagi na kontradykcje z przepisem m.in. z art. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązującej w dacie zawarcia umowy, poprzez fakt, iż powód nie miał właściwości wymaganej dla dokonania tej czynności. Nadto czynność ta mogłaby też zostać uznana za nieważną z uwagi na to, iż zmierzała do obejścia prawa, tj. przepisów 179 i następnych ówcześnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem jej przedmiot jak i cel, pozostaje zbieżny z deskrypcją czynności obrotu nieruchomościami, przewidzianej w tych przepisach.

Tutejszy Sąd Apelacyjny podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2011 r. V CSK 173/10, stanowiący, że jeżeli czynność jest zabroniona pod groźbą kary, to jest nieważna, chyba że ustawa wyraźnie przewiduje dla takiej czynności inną sankcję, to też z uwagi na przewidzianą w ówcześnie obowiązującym art. 198 ust. 2 u.g.n. penalizację prowadzenia działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez posiadania odpowiedniej licencji, umowa zawarta przez osobę bez stosowanych uprawnień, jest nieważna. Oczywistym jest, iż czynność prawna stron pozostaje nieważna ex tunc, to też późniejsza derogacja przepisów, o których mowa powyżej, nie ma w żadnym razie charakteru konwalidacyjnego. Również podnoszona przez skarżącego świadomość strony pozwanej, co do treści powstałego stosunku, w tym wysokiego wynagrodzenia dla powoda, w sytuacji wykonania zobowiązania, pozostaje indyferenta dla ważności zawartej przez strony umowy, która to ważność w tym przypadku uzależniona jest przede wszystkim nie tyle od świadomości stron (co miałoby znaczenie przy wadach oświadczenia woli), a od zgodności postanowień tej umowy, z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 24 lipca 2014 r., I ACa 278/14

Standard: 8627 (pełna treść orzeczenia)