Umowa o dzieło a umowa pośrednictwa

Elementy przedmiotowo istotne zobowiązania, w dacie powstania tego stosunku prawnego, kwalifikują go jako zobowiązanie w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a więc czynności regulowanej przez obowiązujące w dacie zawarcia umowy art. 179 i następnie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z uchylonym przez ustawę nowelizującą z dnia 13 czerwca 2013 r. (Dz.U. Nr 829 z 2013 r.), przepisem art. 180 ust. 1 u.g.n, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega m.in. na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Komparacja § 1 ust. 1 i 4 zawartej przez strony umowy, w zestawieniu z przepisem art. 180 ust. 1 ówcześnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazuje w sposób jednoznaczny, że treść elementów przedmiotowo istotnych zobowiązania stron, odpowiada hipotezie normy zawartej w ww. przepisie. Bez wpływu na tę ocenę pozostają podnoszone przez skarżącego twierdzenia, iż zakres powstałego zobowiązania, wykraczał poza czynności związane ze znalezieniem nabywcy nieruchomości. Wymienione w § 1 ust. 2 umowy, czynności związane z obsługą finansowo-prawną czy negocjacjami warunków sprzedaży, należy poczytywać za immanentnie związane z przedmiotem zobowiązania, jakim było znalezienie nabywcy nieruchomości pozwanej. Mają one bowiem w tym układzie sytuacyjnym charakter subsydiarny dla samej czynności doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości, bowiem są związane z zainicjowaniem i obsługą antycypowanej transakcji sprzedaży. Wbrew zapatrywaniom skarżącego, nie można dokonać oceny fragmentu zobowiązania dotyczącego obsługi prawno-finansowej czy negocjacji, w oderwaniu od celu umowy i głównego jego przedmiotu, jakim było znalezienie nabywcy nieruchomości. Tezę tę wzmacnia dodatkowo brzmienie ówcześnie obowiązującego art. 180 ust. 4 u.g.n., który definiuje zakres treści umowy pośrednictwa, wskazując, że obejmuje ona te czynności, które związane są z doprowadzeniem do znalezienia nabywcy nieruchomości.

Zarówno wykładnia literalna jak i celowościowa postanowienia zawartego w § 1 ust. 2 umowy stron w sposób jednoznaczny wskazuje, że zarówno czynności związane z obsługą prawno-finansową jak i negocjacjami, związane są li tylko, jak to określono, z „procesem pozyskania nabywcy”. W tym stanie rzeczy należy odmówić racji twierdzeniom powoda, iż łącząca strony umowy była umową o dzieło, z tej przyczyny, że zawarta przez strony umowa w pełni odpowiada umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która była umową stypizowaną w ówcześnie obowiązującym art. 180 ust. 4 u.g.n.

Dystynkcja pomiędzy umową o dzieło a umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie zasadza się na rozróżnieniu rezultatu tej umowy w postaci materialnej (właściwym umowie o dzieło) i niematerialnej. Pomijając fakt, iż znakomitym przykładem dzieła w postaci niematerialnej może być np. utwór w rozumieniu ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, stwierdzić należy, że rozróżnienie pomiędzy tymi typami umów, powinno być dokonywane przez pryzmat przede wszystkim elementów przedmiotowo istotnych, zważywszy na to, iż obie te umowy zostały stypizowane w przepisach prawa.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 24 lipca 2014 r., I ACa 278/14

Standard: 8626 (pełna treść orzeczenia)