Pośrednictwo - forma czynności prawnej

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna być zawarta na piśmie po rygorem nieważności. Zatem niedochowanie ustawowej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej.

Powód jest profesjonalistą w obrocie nieruchomościami, więc to na nim spoczywają obowiązki należytej, zawodowej staranności nie tylko przy wykonywaniu umowy, ale także przy jej zawieraniu. On sam powinien doprowadzić do zawarcie umowy z osobami zainteresowanymi jego pośrednictwem, w formie i zakresie wymaganym przepisami, by mieć prawo domagać się zapłaty wynagrodzenia. Jeśli tego nie dopilnował, to choćby nawet dokonał prezentacji nieruchomości objętej umową z osobą trzecią, nie wynika z tego jego uprawnienie do żądania zapłaty prowizji od osoby bliskiej stronie umowy. Zgodnie z art. 247 k.p.c. „dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.”

Zastrzeżenie formy pisemnej pod rygorem nieważności w art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami skutkuje niedopuszczalnością dowodów ze świadków i przesłuchania stron na fakt dokonania czynności także przez pozwanego.

Również art. 246 k.p.c. zawiera ograniczenia dowodowe stanowiąc, że „Jeżeli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynności prawnej zachowania formy pisemnej, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron w sprawie między uczestnikami tej czynności na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią, a jeżeli forma pisemna była zastrzeżona tylko dla celów dowodowych, także w wypadkach określonych w kodeksie cywilnym.” Dowód ze świadków i przesłuchania stron byłby więc dopuszczalny tylko wówczas – przy formie pisemnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności – gdyby dokument obejmujący czynność zostałby zagubiony, zniszczony lub zabrany, do czego w niniejszej sprawie nie doszło. Powód sam przyznaje, że „formalnie” umowę podpisała tylko pozwana, wobec czego stanowisko, co do związania umową obojga pozwanych przy zastrzeżonej formie jest oczywiście wadliwe i dowodowo niedopuszczalne.

Wyrok SR w Dzierżoniowie z dnia 25 maja 2017 r., I C 1959/16

Standard: 8625 (pełna treść orzeczenia)