Charakterystyka umowy dożywocia

Umowę dożywocia wyróżniają funkcjonalnie powiązane świadczenia, które są zdolne do zaspokojenia określonych w umowie potrzeb dożywotnika, tak dalece, aby nie potrzebował on zdobywać środków na zaspokojenie niezbędnych potrzeb życiowych (por. wyroki SN z: 9 maja 2008 r., III CSK 359/07; 28 czerwca 1945 r., C I 5/45). Jej celem jest więc zapewnienie zbywcy lub osobom mu bliskim dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Obiektywną ocenę ekwiwalentności świadczeń utrudnia fakt, że jest to umowa losowa. Losowość tej umowy polega na tym, że czas jej trwania jest uzależniony od nieprzewidywalnego czynnika, jakim jest śmierć dożywotnika (por. art. 908 § 3 k.c.). Konstrukcja umowy dożywocia zapewnia jednak ochronę uprawnionego przed wyzyskiwaniem go przez zobowiązanego.

Umowa dożywocia, zobowiązuje nabywcę nieruchomości do zapewnienia dożywotnikowi utrzymania przez spełnianie określonych w jej treści świadczeń. Spełnianie tego obowiązku wymaga utrzymywania bliskich stosunków osobistych pomiędzy stronami, a przynajmniej pozostawania w styczności. 

Umowa dożywocia realizuje w ten sposób funkcję alimentacyjną i koncyliacyjną.

Realizowanie przez dożywotnika niektórych swoich potrzeb samodzielnie, nie wskazuje na nieodpłatność umowy dożywocia. Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości jest określany w umowie i może zostać zawężony przez strony do zaspokajania niektórych potrzeb egzystencjalnych dożywotnika. Nawet jednak wówczas dożywotnik uzyskuje od nabywców nieruchomości konkretne wartości majątkowe, gwarancje i świadczenia, na które nie mógłby liczyć w razie uzyskania zapewnień jedynie moralnych, czy zawarcia umowy darowizny.

Istotną gwarancją wynikającą z umowy dożywocia jest jej rozszerzona skuteczność, a w konsekwencji wzmocniona ochrona praw dożywotnika. Gwarancje te mają określoną wartość ekonomiczną. Zgodnie z art. 910 § 1 k.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W konsekwencji nowy właściciel zobowiązany jest do takich samych świadczeń na rzecz dożywotnika, co poprzedni właściciel, skoro nawet ujawnienie dożywocia w księdze nie jest warunkiem ochrony dożywotnika.

Zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2019, poz. 2204 ze zm.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Takich gwarancji nie daje umowa darowizny.

Wyrok SN z dnia 1 czerwca 2022 r., I NSNc 551/21

Standard: 61987 (pełna treść orzeczenia)

Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej, lub też zbywcy i osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 k.c.). Do cech charakteryzujących umowę dożywocia należy zaliczyć ryzyko polegające na prawdopodobieństwie takich zachowań stron w przyszłości, które nie były oczekiwane, ani nie są pożądane. Prawdopodobieństwo wystąpienia sytuacji konfliktowych skłoniło ustawodawcę do dopuszczenia sądowej ingerencji w treść umowy, przybierającej postać zmiany uprawnień dożywotnika na rentę. Oprócz tego, w przypadkach wyjątkowych dopuszczalne jest sądowe rozwiązanie umowy o dożywocie (art. 913 § 2 k.c.).

Wyrok SN z dnia 13 czerwca 2018 r., IV CSK 277/17

Standard: 73555 (pełna treść orzeczenia)