Wada oświadczenia woli przy zawarciu umowy dotyczącej nieruchomości

Kwestia czy w sytuacji zaistnienia wady oświadczenia woli przy zawarciu umowy dotyczącej nieruchomości zasadne jest powództwo o ustalenie nieważności umowy, czy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest dyskusyjna. Sąd Apelacyjny przychyla się do stanowiska, znajdującego potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 r. (II CSK 665/10), stanowiącego, że wyrok sądu stwierdzający nieważność umowy, na podstawie której ujawniono w księdze wieczystej prawo własności nieruchomości jest orzeczeniem wykazującym niezgodność, o której mowa w art. 31 ust. 2 u.k.w.h. i może stanowić podstawę wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, jeżeli w chwili rozpoznawania wniosku o wpis (wykreślenie dotychczasowego wpisu) rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem wynikającym z wpisu dokonanego przed zawarciem tej umowy.

Innymi słowy w sytuacji, gdy nawet doszło do wpisu nowych właścicieli do księgi wieczystej (co zazwyczaj ma miejsce, bowiem notariusze w umowach zawierają wnioski o dokonanie wpisów w księgach wieczystych), gdy na skutek stwierdzenia nieważności umowy stan powstaje taki sam stan prawny jaki miał miejsce przed dokonaniem nieważnej umowy, istnieje interes prawny w tak skonstruowanym powództwie, bowiem na podstawie wyroku ustalającego nieważność umowy sąd wieczystoksięgowy jest władnym do dokonania wpisu prawa własności według stanu prawnego sprzed nieważnej umowy.

Inaczej przedstawia się sytuacja gdy „powrót” taki jest już niemożliwy, co ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Po pierwsze – nastąpiła zmiana właścicieli, gdyż pozwana dokonała rozszerzenia wspólności ustawowej małżeńskiej. Pozwany D. J. stał się właścicielem nie na podstawie umowy darowizny, tylko wskutek dalszej czynności prawnej. Po drugie: ewentualna nieważność dotyczyłaby tylko oświadczenia woli powódki, po trzecie wreszcie: nastąpiły dalsze zmiany stanu prawnego nieruchomości w postaci zmniejszenia jej powierzchni oraz wpisania hipoteki na rzecz banku, a w następstwie umowy sprzedaży właścicielami nieruchomości stały się też i osoby trzecie. W tej sytuacji orzeczenie sądu stwierdzające nieważność umowy nie mogłoby stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej, co powoduje przyjęcie, że powodowie nie posiadają interesu prawnego w tak skonstruowanym powództwie. Innymi słowy wyrok wydany na podstawie art. 189 kpc nie zrealizowałby interesu prawnego powodów, związanego z przedmiotem sporu, gdyż powodowie na jego podstawie nie mogliby domagać się wpisania prawa własności do księgi wieczystej.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 18 listopada 2014 r., V ACa 564/14

Standard: 8524 (pełna treść orzeczenia)