Zbycie nieruchomości gminnej bez przetargu (art. 28 i 37 u.g.n.)

W myśl zaś art. 37 ust. 1 w związku z ust. 4 u.g.n., zasadą jest zbywanie oraz zawieranie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości stanowiących własność gminy w trybie przetargu. Zapewnia to bowiem udział według jednolitych reguł postępowania, wszystkim zainteresowanym zawarciem umowy oraz wybór najkorzystniejszej oferty spośród ofert zgłoszonych przez uczestników postępowania przetargowego. Ustawodawca wprowadził jednakże wyjątek od tej zasady i dopuścił możliwość zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym w przypadkach określonych w art. 37 ust. 2 u.g.n. Analiza powyższego przepisu prowadzi do wniosku, że z uwagi na przeznaczenie nieruchomości, nieruchomość gminna może być za zezwoleniem rady gminy zbyta bez przetargu.

Pod pojęciem "zbywania albo nabywania nieruchomości", zgodnie z art. 4 pkt 3 ppkt b u.g.n., należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Jest to zatem pojęcie szerokie, obejmujące wszelkie prawne formy przeniesienia prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, między innymi: sprzedaż, zamianę, darowiznę, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Bezprzetargowe zbycie nieruchomości gminnej stanowi wyjątek od reguły i dlatego każdy taki przypadek musi być indywidualnie rozpatrywany, zaś przepis umożliwiający taką wyjątkową transakcję nie może być interpretowany rozszerzająco.

Zgodnie z treścią art. 37. 1. u.g.n. z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Stosownie do brzmienia ust.2 pkt 6 tego przepisu nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli: przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie trafnie uznano, że nieruchomość obejmująca działkę nr (...) może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość. Działka ta wcześniej samodzielnie była przedmiotem dzierżawy. Grunt był przeznaczony pod miejsca parkingowe dla klientów obiektu handlowego oraz pod miejsca parkingowe ogólnodostępne. Ostatnia umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy powódką i pozwaną na okres od marca 2014r. do dnia 31 grudnia 2016rr.(k.22 akt). W związku z wykorzystywaniem gruntu gminnego niezgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie tj. zorganizowaniem dojazdu do pawilonu handlowego, w tym dojazdu samochodów dostawczych i ciężarowych oraz wobec przelania uprawnień wynikających z umowy dzierżawy na rzecz (...) sp. z o.o. bez zgody Gminy – wbrew zakazowi zawartemu w umowie - umowa ta pismem z dnia 12 października 2015r. została rozwiązana w trybie natychmiastowym (k.26 akt).

Na ogłoszony przetarg w sprawie sprzedaży odpowiedziało dwóch oferentów i ostatecznie wyłoniony został nabywca nieruchomości. Trafnie zatem Sąd Okręgowy uznał, że nieruchomość ta może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość Możliwość samodzielnego wykorzystania nieruchomości sprawia, że niedopuszczalna jest sprzedaż tej nieruchomości na rzecz powódki w drodze bezprzetargowej.

Wyjątek określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania także wtedy, gdy nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch (wyrok SN z 5 lipca 2006 r. IV CSK 98/06 niepubl). Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.).(por. wyrok SN z dnia 6 marca 2009 r. II CSK 589/08). Parking ogólnodostępny z całą pewnością poprawia warunki funkcjonowania kilku nieruchomości.

W takiej sytuacji bezprzedmiotowym było przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego na okoliczność możliwych sposobów zapewnienia działce (...) dostępu do drogi publicznej, w tym na cele dostaw towarów oraz spełnienia wynikających z aktów prawa miejscowego wymogów co do ilości miejsc parkingowych potrzebnych dla obsług pawilonu handlowo-usługowego. Okoliczności te nie były istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy bowiem jej przedmiotem nie jest wyznaczenie szlaku komunikacyjnego dla potrzeb działki nr (...). Trafnie zważył Sąd pierwszej instancji, że powódka będąc dzierżawcą nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), mając zawartą umowę na czas określony, dostawy towarów do pawilonu handlowego posadowionego na działce nr (...), zorganizowała przez teren działki (...). Było to działanie na własne ryzyko, bowiem po upływie terminu umowy dzierżawy dostawy towarów do pawilonu handlowego wymagałby i tak odrębnego uregulowania. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta jest przeznaczona pod parking ogólnodostępny. Takie przeznaczenie tej nieruchomości zostało także uwzględnione w umowie dzierżawy. Przeznaczenie nieruchomości nie uległo zmianie od czasu zorganizowania na tym terenie parkingu dostępnego dla klientów pawilonu oraz pozostałych osób, a zatem z parkingu tego korzystać mogą również klienci pawilonu handlowego. Wyznaczenie przez powódkę na działce nr (...) korytarza ruchu dla dostaw towarów do pawilonu handlowego odbyło się bez zgody wydzierżawiającego i właściciela terenu, co było jednym z powodów rozwiązania umowy dzierżawy. Nieroztropne postępowanie powódki, które doprowadziło do natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy nie może uzasadniać zastosowania na jej rzecz wyjątkowej regulacji umożliwiającej bezprzetargowe nabycia przedmiotowej działki tylko dlatego żeby zachować dotychczasowy korytarz ruchu dla dostaw towarów do pawilonu handlowego.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 28 czerwca 2017r., V ACa 782/16

Standard: 8283 (pełna treść orzeczenia)