Kaucja zabezpieczająca jako dochód nieruchomości

Należy dokonać oceny czy kaucję można zaliczyć do dochodów nieruchomości, czy jej aktywów. W obowiązujących przepisach brak jest legalnej definicji kaucji. Dlatego należy odnieść się do norm interpretacyjnych. W pierwszej kolejności należy przypomnieć słownikową definicję pojęcia kaucja. Zgodnie z definicją Słownika Języka Polskiego W. Doroszewskiego PWN, kaucja to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania umowy i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie; gwarancja.

Istotą kaucji jest jej zwrotny charakter. Kaucja podlega zwrotowi na rzecz najemcy, jeśli prawidłowo spełnił on swoje świadczenie. Mamy zatem w przypadku kaucji do czynienia ze świadczeniem ograniczonym w czasie. W majątku beneficjenta z jednej strony pojawia się określona kwota pieniężna, jednocześnie jednak powinien on uwzględnić fakt, że będzie zobowiązany do jej zwrotu, jeżeli zobowiązany prawidłowo wypełni postanowienia umowy. De facto zatem do przysporzenia w majątku uprawnionego nie dochodzi. Z uzyskaniem kaucji zawsze związane jest bowiem powstanie zobowiązania do jej zwrotu. Najłatwiej na polu prawa podatkowego można wyjaśnić istotę kaucji, która pozostaje aktualna dla rozważań w obrębie prawa cywilnego.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, że o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów decyduje jego definitywny charakter w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa danego podmiotu. W wyroku z 14 maja 1998 r. (NSA SA/Sz 1305/97) Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że o tym, czy kaucja stanowi przychód, decyduje nie brak jej w katalogu wartości niezaliczonych przez ustawę z 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów (art. 12 ust. 4), ale to, czy jest ona wartością przez podatnika otrzymaną w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1. Z istoty podatku dochodowego wynika, że jest on ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko taka wartość, która wchodząc do majątku podatnika, może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są zatem w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc takie, którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Skoro kaucja nie może być uznana za wartość otrzymaną w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie może być uznana za przychód. Warto podkreślić, że kaucja nie spełnia również przesłanek do uznania jej za przychód należny. Uzyskujący kaucję nie ma prawa zaspokoić się z jej kwoty, chyba że wystąpią okoliczności, sprecyzowane w umowie, które go do tego uprawniają. W momencie otrzymania kaucja nie jest więc jeszcze kwotą należną. A zatem z punktu widzenia podatku dochodowego pobranie kaucji jest zdarzeniem neutralnym podatkowo. Kwota kaucji stanie się dla wierzyciela przychodem dopiero wówczas, gdy zgodnie z umową, zaspokoi on swoje roszczenia z kaucji. W doktrynie ugruntowane jest stanowisko, iż w takim przypadku kaucja pełni rolę kary umownej. Momentem powstania przychodu będzie dzień, w którym kaucja stała się kwotą należną, tzn. dzień wystąpienia okoliczności, które uprawniają wierzyciela do zaspokojenia się z kaucji. Podatnik, na którym ciąży obowiązek wypłaty kaucji, nie będzie mógł zaliczyć jej wartości do kosztów podatkowych.

Uznając iż kaucja nie jest elementem aktywów w rozumieniu dochodu z uwagi na jej charakter, nie może ona podlegać kompensacji z ewentualnymi pasywami majątku. Jest składnikiem majątku podlegającego zwrotowi jako element tego majątku nie stanowiący jego aktywów, ale będący przedmiotem przyszłych rozliczeń w ramach istniejącego stosunku najmu, czyli praw należących do majątku. Należy pamiętać, iż zawsze na aktualnym właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek zwrotu kaucji na zasadach opisanych ustawie, co oznacza, iż bardziej prawidłowym będzie zlokalizowanie jej po stronie pasywów niż aktywów, zważywszy na to, że zwrotowi podlegają kwoty ustalone według wartości aktualnych.

Powyższe rozumowanie prowadzi do wniosku, iż pozwany z naruszeniem obowiązujących norm prawa, zasad obowiązujących w przy wykonywaniu zarządu sądowego, finansował z pobieranych kaucji remonty lokali.

Dopuszczalnym jest zaciąganie przez zarządcę zobowiązań pod warunkiem ich pokrycia z dochodów z nieruchomości. Finansowanie z kaucji jakichkolwiek zobowiązań jest nie tylko naruszeniem zasad sprawowania zarządu, ale także działaniem na szkodę właścicieli.

Obowiązkiem zarządcy pobierającego kaucję, jest nie tylko jej zatrzymanie bez dokonywania uszczupleń, ale takiej jej zabezpieczenie, aby nie utraciła wartości. W praktyce powyższe oznacza, że zwykle kaucje są lokowane na oprocentowanych rachunkach lub bezpiecznych lokatach, co chroni je przed utratą wartości.

Wyrok SO w Łodzi z dnia 8 lipca 2015 r., II C 636/14

Standard: 8112