Kaucja zabezpieczająca a przekształcenia podmiotowe stosunku najmu

Obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej nie jest objęty dyspozycją art.678 § 1 k.c. Wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń prawnych określonych w ustawie. Od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot przedmiotu kaucji (uchwała Sądu Najwyższego z 26 września 2002r., III CZP 58/02 ).

Przepis art. 678 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu, lecz wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem określonych w nich zdarzeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2004 r. V CK 208/04).

Podsumowując – ponieważ wierzytelność o zwrot kaucji mieszkaniowej powstała przed zbyciem na rzecz pozwanego nieruchomości, w której znajduje się lokal najmowany przez powoda, a jednocześnie nie wykazał on by pozwany jako nabywca przejął uiszczone przez najemców kaucje, nie jest on adresatem żądania o ich zwrot. Za wnioskiem takim przemawia dodatkowo regulacja prawna zawarta w art.7 ust.3 ustawy z dnia 12 października 1994r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. z 1994r., Nr 119, poz.567 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, kaucje mieszkaniowe wniesione przez najemców – w wypadku przekazania nieruchomości zakładowej gminie – przekazujący wypłaca gminie najpóźniej w dniu zawarcia umowy w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu. Tym samym ustawodawca wprowadził zasady dotyczące sukcesji w zakresie rozliczenia kaucji mieszkaniowych w razie przeniesienia własności mieszkań zakładowych. Gdyby skutek w postaci przejścia na nabywcę lokalu obowiązku zwrotu kaucji wynikał z art.678 § 1 k.c. (lub jakiegokolwiek innego przepisu), regulacja ta byłaby zbędna. Jej wprowadzenie do systemu prawnego przemawia za stanowiskiem, że sukcesja, o jakiej mowa, nie następuje wraz ze zbyciem lokalu mieszkalnego i że dla osiągnięcia takiego skutku wymagane jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych. Powód nie wykazał, by pozwany jako nabywca nieruchomości oraz (...) w Z. jako jej zbywca czynności tego rodzaju podjęli, wobec czego zasadny jest wniosek o braku legitymacji biernej po stronie pozwanego, co z kolei prowadzić musiało do oddalenia powództwa.

Wyrok SA w Katowicach z dnia 18 lutego 2015 r., V ACa 599/14

Standard: 8109 (pełna treść orzeczenia)