Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie o charakterze osobistym
Umowa przedwstępna (art. 389 § 1 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
W orzecznictwie dopuszcza się możliwość zabezpieczenia określonych wierzytelności także w wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości. Takie zabezpieczenie ma charakter osobisty (a nie rzeczowy), mimo że w wykonaniu uprawnienia wynikającego z umowy przedwstępnej możliwe byłoby uzyskanie własności nieruchomości przez uprawnionego (beneficjenta zabezpieczenia). Zobowiązany z takiej umowy (ustanawiający zabezpieczenie) odpowiada bowiem wobec uprawnionego osobiście, a nie tylko określonymi przedmiotami majątkowymi. Nie można zatem twierdzić, że chodzi o wykreowanie nieznanego prawu polskiemu (i praktyce obrotu prawnego) zabezpieczenia typu rzeczowego i w dodatku - niedopuszczalnego w świetle przepisów o zabezpieczeniach rzeczowych dotyczących nieruchomości (zob. np. postanowienie SN z dnia 14 stycznia 2010 r., IV CSK 432/09).
Wyrok SN z dnia 14 maja 2021 r., I CSKP 122/21
Standard: 62057 (pełna treść orzeczenia)
W ocenie Sądu Najwyższego umowa przedwstępna może stanowić zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z innego stosunku prawnego łączącego strony (np. wyrok z dnia 12 października 2011 r. II CSK 690/10). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że katalog zabezpieczeń osobistych w obrocie prawnym jest otwarty, stąd w ramach swobody umów nie jest wykluczone nadanie umowie przedwstępnej funkcji zabezpieczenia o charakterze osobistym (art. 353 1 k.c.). Umowa przedwstępna może zatem stanowić zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z innego stosunku prawnego łączącego strony. Ten inny stosunek prawny stanowi zresztą przyczynę prawną (causa) dla umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia.
Zawarcie umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z innej umowy łączącej strony powoduje, że po pierwsze, z umowy takiej powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, po drugie, roszczenie to podlega realizacji w razie niewykonania przez dłużnika zobowiązania z tej innej umowy. W ten sposób dochodzi do zaspokojenia wierzyciela. Stwierdził dalej Sąd Najwyższy, że w takim sposobie realizacji zaspokojenia wierzyciela można dostrzec podobieństwo do przewłaszczenia na zabezpieczenie, tu niejako rozłożone na dwa etapy czy też odroczone w czasie. Jednakże przy przewłaszczeniu, w wypadku zaspokojenia się wierzyciela z przedmiotu zabezpieczenia, wymagane jest rozliczenie się stron, co staje się szczególnie istotne, gdy wartość przedmiotu przewłaszczonego przewyższa wysokość długu. Natomiast przy umowie przedwstępnej zawartej w celu zabezpieczenia, zaspokojenie wierzyciela następuje przez zawarcie umowy rozporządzającej, bez możliwości rozliczenia. Stwarza to potrzebę rozważania, czy zostały zachowane proporcje między wielkością niezaspokojonej wierzytelności, czyli wysokością długu, a możliwym do uzyskania przez wierzyciela świadczeniem, czyli wysokością zaspokojenia może bowiem dojść do tzw nadzabezpieczenia.
W niniejszej sprawie powódka nie podnosiła zarzutu, że wartość przedmiotowej nieruchomości przewyższa cenę określoną w umowach, nie kwestionowała też, że cena ta odpowiada wysokości długu. Zarzucała jedynie, że pomimo pokwitowania ceny, to faktycznie jej nie otrzymała. W takich okolicznościach brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do nadzabezpieczenia.
Podsumowując, Sąd Apelacyjny stwierdza, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zawarte umowy przedwstępne były pozorne, nie doszło więc do naruszenia art. 83 kc. W konsekwencji zawarte w wykonaniu umów przedwstępnych umowy przyrzeczone nie są nieważne. Dopuszczalne jest bowiem zawarcie umowy przedwstępnej na zabezpieczenie innej wierzytelności, umowa taka nie jest ani sprzeczna z prawem, ani nie prowadzi do obejścia prawa. W okolicznościach niniejszej sprawy nie może być też uznana za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego.
Wyrok SA w Krakowie z dnia 22 stycznia 2016 r., I ACa 1458/15
Standard: 7775 (pełna treść orzeczenia)