Ustalenie korzystania z miejsc parkingowych

J. W. (1) w artykule „Sprzedaż miejsc parkingowych w umowach zawieranych z deweloperami” (R. 2011 nr 4 ) podniósł , że formą pozwalającą na uregu­lowanie kwestii korzystania z miejsc parkingowych stanowiących współwłasność jest umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania , czyli umowa o podział quoad usum“. Przekazanie nabywcom lokali miejsc postojowych oraz garaży na współwłasność może mieć miejsce na dwa sposoby. Pierwsze rozwią­zanie zakłada, że miejsca postojowe oraz ewentualnie boksy garażowe stanowią część nieruchomości wspólnej, drugie rozwiązanie zakłada wydzielenie w budynku nieruchomości lokalowej (zazwyczaj garażu podziemnego), w której znajdują się miejsca postojowe - nieruchomość ta stanowi lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, a poszczególnym właścicielom sprzedawany jest udział we współwłasności lokalu. Miejsce postojowe jest tu objęte współwłasnością (przymusową lub „zwykłą” i ustalenie sposobu korzystania z miejsca postojowego może nastąpić wyłącznie na podstawie umowy między współwłaścicielami. Co do zasady , jak wskazuje autor w doktrynie przyjmuje się, że podział rzeczy wspólnej do korzystania jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z przepisem z art. 199 k.c. czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli - zapis, ten odnosi się do sytuacji, gdy wspólne miejsca parkingowe stanowią odrębną nieruchomość (lokalową lub gruntową). W przypadku natomiast gdy miejsca parkingowe wchodzą w skład nieruchomości wspólnej (współwłasność przymusowa), dla ważności czynności prawnej wymagane jest uprzednie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności ( art. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn. zm. ) Przepis art. 24 ustawy o własności lokali statuujący konieczność uprzedniego podjęcia przez właścicieli lokali uchwały nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy przez wszystkich właścicieli lokali ze sobą, bez uprzedniego podjęcia uchwały. Autor przyjmuje dalej, że zawarcie umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania może mieć miejsce po sprzedaży wszystkich lokali, natomiast pewnym wyzwaniem może być skonstruowanie w kolejnych aktach notarialnych skutecznego mechanizmu zapewniającego zawarcie umowy quoad usum w toku sprzedaży kolejnych lokali. Mechanizm taki zakładać powinien umieszczenie w każdej z umów sprzedaży odpowiedniej klauzuli, zawierającej oświadczenie odnoszące się do konkretnego miejsca parkingowego oraz jednoczesną zgodę na ustalony sposób korzystania z pozostałych miejsc przez pozostałych nabyw­ców - wszystkie złożone w ten sposób oświadczenia tworzyć powinny umowę quoad usum. Ponieważ do zawarcia umowy dochodziłoby w trybie ofertowym, każda klauzula musiałaby być jednocześnie ofertą (która zawierałaby deklarację, z którego miejsca parkingowego korzystać będzie nabywca) oraz przyjęciem pozostałych ofert, zarówno tych złożonych przed zawarciem umowy z nabywcą, jak i tych przyszłych. Niekiedy w praktyce można spotkać klauzule wskazujące, że nabywcy lokalu będzie przysługiwało miejsce postojowe o określonym oznaczeniu. Zawarcie takiej klauzuli nie prowadzi do zawarcia umowy o podział quoad usum pomiędzy nabywcą deweloperem i przyszłymi nabywcami. Zdaniem autora, jedynie umowa zawarta przez pierwszego nabywcę z deweloperem będzie stanowić umowę o podział rzeczy do korzystania gdyż będzie zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Każda kolejna umowa zawierana z deweloperem dotycząca sposobu korzystania z nie­ruchomości wspólnej powinna być zawarta również z udziałem współ­właścicieli poprzednio nabywających lokale - w przeciwnym wypadku wspomniana klauzula może być skuteczna wyłącznie w stosunkach „na­bywca - deweloper”. Klauzula taka nie tworzy więzi zobowiązaniowej pomiędzy współwłaścicielami. Poprzedni nabywca nie wie, z którego miejsca korzystać będą kolejni nabywcy. Także klauzule wskazujące, że „nabywca wyraża zgodę na korzystanie z miejsca parkingowego w sposób określony w umowach z pozostałymi nabywcami”, również nie tworzą umowy quoad usum, a pozostają nadal skuteczne jedynie między stronami umowy. Rozwiązaniem pozwalającym na zawarcie umowy o podział quoad usum w kilku osobnych umowach w formie aktu notarialnego jest udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi do zawierania kolejnych umów w imieniu każdego kolejnego nabywcy. Zawierając każdą kolejną umowę sprzedaży z nabywcą zawierającą klauzulę dotyczącą określenia korzystania z miejsc parkingowych, deweloper działałby w imieniu własnym (jako właściciel pozostałych do sprzedaży lokali) oraz w imieniu właścicieli lokali, którzy wcześniej dokonali nabycia udziału we współwłasności lokalu garażowe­go, a którzy wcześniej udzielili mu pełnomocnictwa. W tej sprawie takiego pełnomocnictwa nie ma.

Sąd Okręgowy w pełni podziela poglądy wyrażone przez J. W.

Postanowienie SO w Łodzi z dnia 10 marca 2014r., III Ca 80/14

Standard: 7614 (pełna treść orzeczenia)