Oszacowanie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym(art. 948 k.p.c.)

W wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17 (nie publ.) Sąd Najwyższy stwierdził, iż przewidziany w art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204) nie ma zastosowania do operatów szacunkowych sporządzanych w postępowaniu egzekucyjnym obejmującym egzekucję z nieruchomości. W związku z tym zaznaczył – m.in. z odwołaniem do art. 985 § 2 k.p.c. - że organ egzekucyjny nie musi z urzędu dokonywać aktualizacji oszacowania nieruchomości, mimo upływu rocznego terminu przewidzianego w art. 156 ust. 3 ww. ustawy.

Postanowienie SN z dnia 28 listopada 2018 r., III CSK 116/18

Standard: 22188 (pełna treść orzeczenia)

Do operatów szacunkowych sporządzonych w celu dokonania opisu i oszacowania nieruchomości w sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 948 k.p.c.) mają zastosowanie art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.).

Oszacowania nieruchomości w sądowym postępowaniu egzekucyjnym dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów (art. 948 § 1 zdanie pierwsze k.p.c.). Przepisami tymi są przepisy art. 149 i n. u.g.n. dotyczące wyceny nieruchomości, które znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także cel dokonywanej wyceny.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. pisemną opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy, którym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane zgodnie z przepisami ustawy (art. 174 ust. 2 u.g.n.). Oszacowanie, o którym stanowi art. 948 § 1 k.p.c., przybiera zatem postać operatu szacunkowego i stanowi podstawę wskazania wartości oszacowania oraz jego podstaw w protokole opisu i oszacowania sporządzanym przez komornika (art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c.), a następnie oznaczenia sumy oszacowania i ceny wywołania (art. 953 § 1 pkt 3 k.p.c.).

Operat szacunkowy sporządzany w celu oszacowania nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym powinien odpowiadać wymaganiom określonym w kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Mając na względzie, że warunki rynkowe, stanowiące podstawę do wyceny nieruchomości, są z istoty rzeczy zmienne, art. 156 ust. 3 u.g.n. stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, w którym został sporządzony, co do zasady przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, natomiast po upływie tego okresu jego wykorzystanie jest dopuszczalne po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie na operacie klauzuli aktualizacyjnej przez sporządzającego operat rzeczoznawcę, a ponadto - w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 września 2017 r. - dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wycenę, wskazanych w art. 154 u.g.n.

Wymaganie potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dotyczy również operatów wykorzystywanych w postępowaniu rozpoznawczym, w przypadku, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2016 r., I CSK 646/15, niepubl. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2010 r., V CSK 13/10, OSNC 2011, nr 1, poz. 9, z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 12/11, niepubl., i z dnia 19 lipca 2012 r., II CSK 660/11, niepubl.).

Odmienne stanowisko Sądu Apelacyjnego co do sytuacji, w której operat jest sporządzany przez rzeczoznawcę powołanego przez komornika na podstawie art. 948 k.p.c., należało uznać za nieuzasadnione. Pogląd ten nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w których podkreśla się uniwersalny charakter ustanowionych w niej unormowań dotyczących wyceny nieruchomości (art. 149 u.g.n.), ani też w powołanych przez Sąd Apelacyjny art. 951 k.p.c. i art. 985 § 2 k.p.c., przy czym drugi z tych przepisów został obecnie zastąpiony przez dodany ustawą z dnia 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1311 ze zm.), przepis art. 948 § 1[1] k.p.c.

Wskazane przepisy dotyczą przeprowadzenia dodatkowego, względnie nowego opisu i oszacowania. Odnoszą się zatem do sytuacji, w której opis i oszacowanie, rozumiany jako czynność organu egzekucyjnego podejmowana w toku egzekucji z nieruchomości, został już ukończony, co łączy się ze sporządzeniem i podpisaniem protokołu opisu i oszacowania (art. 947 k.p.c.). Z punktu widzenia przedmiotu zaskarżenia skargą na czynności komornika (art. 767 w związku z art. 950 k.p.c.) i dalszego biegu postępowania egzekucyjnego znaczenie ma w tej sytuacji jedynie opis i oszacowanie, jako czynność komornika i wynik określonego stadium egzekucji, nie zaś operat szacunkowy, który z chwilą ukończenia opisu i oszacowania został wykorzystany w celu, w którym go sporządzono.

W konsekwencji art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., jako odnoszące się do operatu szacunkowego, nie znajdują w tym przypadku zastosowania, a wpływ ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub czynników mogących rzutować na aktualność opisu i oszacowania po jego sporządzeniu, a przed terminem licytacyjnym, jest unormowany w art. 951 k.p.c.

Jeżeli jednak operat szacunkowy ma dopiero posłużyć komornikowi za podstawę opisu i oszacowania oraz oznaczenia sumy oszacowania, nie ma podstaw do odstąpienia od reguł określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. Organ egzekucyjny, podobnie jak sąd, nie jest władny samodzielnie ocenić, czy wartość nieruchomości określona w opinii uległa zmianie. Spoczywa na nim natomiast powinność sprawdzenia, w ramach kontroli wymagań formalnych operatu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2016 r., IV CSK 232/15, niepubl.), czy w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. nie upłynął czas, w którym operat może być wykorzystany, a w razie potrzeby - uzyskania potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wyrok SN z dnia 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17

Standard: 22189 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy