Ustalenie wartości prawa najmu
Ustalenie wartości poszczególnych przedmiotów majątkowych podlegających podziałowi
Jedyny składnik majątku wspólnego małżonków do podziału to prawo najmu. Prawo to przedstawia wartość majątkową ponieważ czynsz najmu za ten lokal jest czynszem regulowanym ustalanym przez gminę W. i czynsz ten jest niższy niż czynsz wolnorynkowy jaki należałoby zapłacić za lokal o podobnym standardzie na wolnym rynku. Prawdopodobny okres trwania najmu w okolicznościach rozpoznawanej sprawy sąd przyjął na 20 lat.
Wartość prawa najmu to różnica między wartością czynszu wolnorynkowego a wartością czynszu regulowanego i za okres 20 lat gdyby była płatna jednorazowo wynosi 107.500,00 zł. Zaś wartość tego prawa najmu, gdyby była płatna w równych miesięcznych ratach przez okres 20 lat wynosi miesięcznie 580,50 zł. Zgodnie z art.43§1 k. r. i o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem należna spłata co miesiąc to połowa z 580,50 zł czyli 290,25 zł miesięcznie.
Zasądzenie tytułem spłaty za udział w majątku wspólnym w skład którego wchodzi prawa najmu, kwoty jednorazowej spłaty byłoby rozwiązaniem niesprawiedliwym, bowiem nie uwzględnia możliwości przyszłych zmian stosunku prawnego najmu. Umowa najmu może zostać wypowiedziana przez którąkolwiek stron stosunku najmu. Przykładowo najemca, któremu gmina wypowiedziałaby umowę po dwóch latach, byłby pokrzywdzony względem uczestnika podziału majątku, który otrzymał spłatę z góry za okres 20 lat. Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić z różnych przyczyn leżących po obu stronach umowy najmu. Najemca może chcieć rozwiązać umowę w związku wyjazdem za granicę do pracy, zmianą miejsca zamieszkania w związku z nową pracą lub założeniem nowej rodziny w innej odległej miejscowości. Przykładów i przyczyn z powodu których może nastąpić rozwiązaniu umowy najmu jest bardzo wiele.
Nie ma pewności że umowa najmu będzie trwać przez całe 20 lat przyjęte jako prawdopodobny czas trwania umowy najmu, bowiem może być rozwiązana nawet jednostronnie przez którąkolwiek ze stron. Natomiast korzyść odnoszona przez najemcę, uczestnika sprawy o podział majątku, który otrzymał prawo najmu jest odnoszona co miesiąc w postaci płacenia niższego czynszu niż czynsz wolnorynkowy. Jedynym sprawiedliwym sposobem podziału tego prawa jest przyznanie comiesięcznej spłaty przez cały okres istnienia stosunku prawnego najmu nie dłużej niż 20 lat (prawdopodobny czas trwania najmu) między uczestnikiem a Gminą W. lub innym podmiotem zarządzającym budynkiem w imieniu Gminy W.. W przypadku rozwiązania umowy najmu, najemca przestaje odnosić korzyść majątkową stanowiącą różnicę między wartością czynszu wolnorynkowego a wartością czynszu regulowanego i jednocześnie nie musi spłacać uczestnika połową tej korzyści majątkowej, z prawa najmu za okres, za który to prawo najmu przestało istnieć.
Dodatkowo należy podkreślić, że prawo najmu lokalu mieszkalnego za okres 20 lub 30 lat zbliża się wartością a czasami nawet przekracza wartość prawa własności takiego lokalu. Zatem zasądzanie jednorazowej spłaty z prawa najmu równej prawie spłacie za własność takiego lokalu byłoby absurdalne.
Postanowienie SR w Legionowie z dnia 6 września 2016 r., I Ns 518/14
Standard: 5757 (pełna treść orzeczenia)
Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Według stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego czasu trwania najmu. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu. Wartości tej nie da się obliczyć, odnosząc się do kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem "wolnym" a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.
Obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej: "u.o.p.l.") nie posługuje się pojęciem czynszu regulowanego, jednak gdy właścicielem lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jest gmina, stawki czynszu ustalane są uchwałą rady gminy, która, w ramach wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ustala m.in. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu (art. 8 w związku z art. 21 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l.). Co do zasady zatem nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz "wolny").
Powołana uchwała Sądu Najwyższego zachowała więc aktualność. Wyraża ona trafną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem "wolnym". Stosowanie tej zasady z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, w których przyznane jednemu z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało "wartość zerową", może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie równy czynszowi "wolnemu". Przy ustalaniu wartości prawa najmu objętego podziałem należy, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w powołanej uchwale, uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Uchwała SN z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08
Standard: 12253 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 12136