Umowna zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

Art. 3 ust. 7 u.w.l., dotyczy umownej zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten odnosi się do sytuacji, w której wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości odstępują od sposobu określania wysokości udziałów przyjętego przy pierwszym wyodrębnieniu lokalu i kontynuowanego przy kolejnych wyodrębnieniach, a odbiegającego od reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 u.w.l.

Nie dotyczy natomiast przypadku, w którym zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest konsekwencją czynności zarządu nieruchomością wspólną, której władny jest dokonać zarząd za zgodą wspólnoty udzielonej w formie uchwały. Jeżeli uszczuplenie nieruchomości wspólnej na rzecz odrębnego lokalu – w konkretnej sytuacji – godzi w interes właściciela lub właścicieli innych lokali, właściciele ci mogą poddać uchwałę wspólnoty kontroli sądowej pod kątem zgodności ‎z ich interesem lub zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną (art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Rozwiązanie to stanowi wystarczający instrument ochrony właścicieli lokali, co wiąże się ze specyfiką nieruchomości wspólnej, której zarząd ‎w większych wspólnotach mieszkaniowych odbiega od ogólnych zasad przedmiotem współwłasności (art. 199 i n. k.c.).

Stanowi to refleks przymusowego ograniczenia praw każdego współwłaściciela na rzecz interesu wspólnego i dążenia do uniknięcia faktycznego paraliżu decyzyjnego we wspólnocie (por. postanowienie SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 478/16).

Przedstawione zasady należy odnieść również do takiej sytuacji, w której przysporzenie kosztem nieruchomości wspólnej, związane z jej przebudową lub zmianą przeznaczenia, nie następuje na rzecz odrębnego lokalu lub odrębnych lokali, lecz na rzecz tzw. złożonej nieruchomości lokalowej, której elementem są niewyodrębnione lokale należące do dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Postanowienie SN z dnia 8 listopada 2024 r., II CSKP 759/22

Standard: 89004 (pełna treść orzeczenia)