Dowód doręczenia potwierdzający zachowanie terminu z art. 598 § 2 k.c. wraz z umową przeniesienia własności nieruchomości jako podstawa wpisu nabywcy do księgi wieczystej (art. 31 u.k.w.h.)

Dowód doręczenia potwierdzający zachowanie miesięcznego terminu na skorzystanie z prawa do nabycia nieruchomości wraz z umową przeniesienia własności nieruchomości stanowi podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej (por. m.in. postanowienia SN z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04 i z dnia 10 listopada 2005 r., V CK 249/05).

Sąd wieczystoksięgowy może dokonać wpisu na podstawie oświadczenia woli, które ma być złożone innej osobie, jedynie wówczas, gdy zostało ono już złożone adresatowi, a zatem uzyskało prawną doniosłość.

Podstawą wpisu może być jedynie taki dokument, który odzwierciedla w całości zdarzenie, które spowodowało zmianę stanu prawnego (por. m.in. postanowienia SN z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 120/10, z dnia 9 grudnia 2010 r., IV CSK 168/10 i z dnia 25 maja 2016 r., V CSK 544/15). 

Nie można zatem podzielić stanowiska, że fakt doręczenia zobowiązanemu oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu nie jest podstawą wpisu i jako taki nie musiał być wykazany w postępowaniu o wpis dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem notarialnie poświadczonym. Artykuł 31 ust. 1 u.k.w.h. nie zmienia bowiem wynikających z przepisów prawa materialnego wymagań, od których spełnienia należy ważność i skuteczność czynności prawnej mającej powodować określoną zmianę stanu prawnego nieruchomości, a wprowadza jedynie wymóg formy, której zachowanie jest konieczne, aby określony dokument mógł stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Wnioskodawcy nie dysponują dowodem doręczenia z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu musiałby bowiem złożyć podpis w obecności notariusza ewentualnie uznać przed notariuszem złożony na dowodzie doręczenia podpis za własnoręczny (art. 88 i art. 96 pkt 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - jedn. tekst: Dz.U. z 2020 r., poz. 1192, ze zm. - dalej: „Pr.n.”). Brak współdziałania zobowiązanego z uprawnionym nie pozwala na zachowanie tej formy.

Wymóg notarialnego poświadczenia podpisu pod dokumentem nie odnosi się jednak do dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. sporządzonych w przepisanej formie przez powołane do tego organy w ich zakresie działania (por. m.in. uchwała SN z dnia 30 października 1984 r., III CZP 62/84 oraz postanowienia SN z dnia 24 czerwca 1997 r., II CKN 216/97, i z dnia 23 kwietnia 2008 r., III CSK 335/07)

Dokument urzędowy stanowi dowód tego, co w nim urzędowo poświadczono (art. 244 § 1 k.p.c.). Mocą przepisów szczególnych ustawodawca przyznaje określonym dokumentom charakter dokumentów urzędowych, mimo że ich wystawcami nie są podmioty określone w art. 244 k.p.c. ani nie zostają one sporządzone w sprawach z zakresu administracji publicznej. Do takich dokumentów należy potwierdzenie nadania przesyłki rejestrowanej wydane przez operatora wyznaczonego (art. 17 Pr. p.). W orzecznictwie przyjmuje się, że jest to dowód prima facie, który stwarza domniemanie doręczenia, które adresat może obalić wykazując, że nie miał możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia.

Postanowienie SN z dnia 16 marca 2022 r., II CSKP 239/22

Standard: 86656 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Jeżeli Agencja nie skorzystała z określonego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawa nabycia nieruchomości, podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy przeniesienia własności, także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie (zob. uz. postanowienia SN z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04

Postanowienie SN z dnia 10 listopada 2005 r., V CK 249/05

Standard: 86665 (pełna treść orzeczenia)