Prawo pierwokupu w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Ustawowe prawo pierwokupu w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nie zostało uregulowane w sposób wyczerpujący. W zakresie nieuregulowanym w ustawie należy zatem stosować przepisy kodeksu cywilnego (por. m.in. postanowienia SN z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 113/08, z dnia 27 sierpnia 2008 r., II CSK 116/08 i z dnia 14 stycznia 2009 r., IV CSK 344/08).

Artykuł 599 § 2 k.c. w przypadku prawa pierwokupu przysługującego z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy wprowadza sankcję nieważności jedynie w przypadku sprzedaży dokonanej bezwarunkowo (por. wyrok SN z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1374/00). Jest to rozwiązanie tożsame z zakresem sankcji bezwzględnej nieważności przewidzianym w art. 9 ust 1 u.k.u.r. Ustawodawca rozróżnia przy tym wyraźnie sprzedaż dokonaną bezwarunkowo od podania przez zobowiązanego do wiadomości uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu istotnych postanowień umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, przewidując w tym drugim przypadku odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 599 § 1 k.c.) lub bezskuteczność postanowień umownych nakierowanych na udaremnienie prawa pierwokupu (art. 600 § 1 k.c.).

Gdyby zamiarem ustawodawcy było wprowadzenie sankcji nieważności w przypadku podania przez zobowiązanego do wiadomości uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu istotnych postanowień umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, celem ominięcia ryzyka skorzystania przez uprawnionego z przysługującego mu ustawowo prawa pierwokupu, to regulacja taka znalazłaby się w art. 9 ust. 1 u.k.u.r. oraz 599 § 2 k.c.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie przewiduje takiego instrumentu dla uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, gdy strony podały cenę nie odbiegającą od rynkowej, a rzeczywiście uzgodniona między nimi cena była niższa. Stan taki może oczywiście godzić w interesy uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, który mógłby z tego uprawnienia skorzystać, gdyby znał rzeczywistą cenę sprzedaży. W takich jednak rzadkich sytuacjach, gdy informacja o zawyżeniu ceny do wysokości ceny rynkowej dotrze do wiadomości ANR może ona, po dokonaniu analizy celowości skorzystania z prawa pierwokupu, zgłosić ewentualne roszczenia odszkodowawcze w stosunku do stron umowy (art. 599 § 1 k.c.) lub powołać się na bezskuteczność postanowień umowy, mających na celu udaremnienie prawa pierwokupu (art. 600 k.c.). Rozszerzanie sankcji nieważności na takie stany faktyczne nie znajduje podstaw prawnych, skoro stabilność prawna przy nabyciu nieruchomości powinna być wartością podstawową.

Wyrok SN z dnia 21 września 2018 r., V CSK 540/17

Standard: 86626 (pełna treść orzeczenia)

Skoro art. 157 § 1 k.c. wyklucza możliwość zawarcia warunkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości, to zgodzić należy się z przeważającymi poglądami doktryny, ze podstawą do wykonania przez Agencję prawa nabycia nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa umowa powodująca przeniesienie własności nieruchomości, inna niż sprzedaż. Wyklucza to stosowanie do prawa nabycia nieruchomości przepisu art. 597 § 1 k.c. dotyczącego obowiązku zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w razie przysługiwania prawa pierwokupu, a co za tym idzie także art. 599 § 2 k.c. przewidującego skutek w postaci nieważności umowy bezwarunkowej, gdy prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa.

Jeżeli Agencja nie skorzystała z określonego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawa nabycia nieruchomości, podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy przeniesienia własności, także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie (zob. uz. postanowienia SN z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04

Postanowienie SN z dnia 10 listopada 2005 r., V CK 249/05

Standard: 86664 (pełna treść orzeczenia)