Ekspektatywa odrębnej własności lokalu z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu (art. 19 u.s.m.)
Prawo odrębnej własności lokalu (art. 18 - 27[1] u.s.m.)
Obecnie art. 19 ust. 1 u.s.m. wprost przewiduje, że z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1 tej ustawy, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Nie można przyjąć, że po wejściu w życie ustawy z 19 grudnia 2002 r o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, powstałe już roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu uległo powrotnemu przekształceni w roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, albowiem naruszałoby to zasadę ochrony praw nabytych.
Za aktualny należy także uznać pogląd wyrażony w wyroku z 8 listopada 1979 r. (II CR 500/79) wydanym na gruncie ustawy z 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61) w którym Sąd Najwyższy uznał, że członkowi spółdzielni, który wypełnił swoje zobowiązanie w zakresie zgromadzenia wkładu budowlanego, przysługuje cywilnoprawne roszczenie o przyznanie spółdzielczego prawa do lokalu. Uiszczenie bowiem wkładu budowlanego (w sposób określony statutem) stanowi podstawę przydziału lokalu członkowi i przyznania spółdzielczego prawa do lokalu (art. 174 § 1 ustawy o spółdzielniach i ich związkach). Roszczenie o przydział lokalu wynikało wprost z art. 148 § 2 tej ustawy.
Zmiana stanu prawnego związanego z wejściem w życie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych spowodowała, że roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Roszczenie to przysługuje uprawnionemu także po przywróceniu możliwości ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Zajmując takie stanowisko w uchwale z 16 listopada 2004 r. (III CZP 68/04) Sąd Najwyższy wskazał, że art. 213 § 2 pr.sp. stanowił, iż członek spółdzielni mieszkaniowej, w zależności od rodzaju wniesionego wkładu (mieszkaniowego lub budowlanego) oraz zgłoszonego wniosku, może uzyskać spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego albo własnościowego.
Art. 213 § 1-3 pr.sp. zostały uchylone na podstawie art. 29 u.s.m., która weszła w życie w dniu 24 kwietnia 2001 r. Jednocześnie - zgodnie z art. 37 u.s.m. - po wejściu w życie ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa nie mogła ustanowić spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, spółdzielczych praw do lokali użytkowych, w tym garaży, ani praw do miejsc w wielostanowiskowych lokalach garażowych.
Przepis art. 37 u.s.m. został uchylony na podstawie art. 1 pkt 26 ustawy z 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 - dalej: "u.z.u.s.m."), która weszła w życie w dniu 15 stycznia 2003 r. Derogacja wymienionego przepisu była rezultatem przywrócenia możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a także lokalu o innym przeznaczeniu oraz miejsca postojowego w garażach wielostanowiskowych, na skutek dodania - na podstawie art. 1 pkt 17 u.z.u.s.m. - w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozdziału 21 zatytułowanego „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.
W uchwale z 16 listopada 2004 r., III CZP 68/04, Sąd Najwyższy podzielił pogląd prezentowany w wyroku Sądu Najwyższego z 7 lutego 2002 r., I CKN 853/99 oraz piśmiennictwie, że roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, niezaspokojone do chwili wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uległo przekształceniu w roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Uznał konstrukcję prawną, że z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zobowiązanie spółdzielni wygasło „jako niemożliwe do wykonania wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności" za konstrukcję nieakceptowalną. Jej przyjęcie byłoby bowiem równoznaczne z pozbawieniem uprawnionych osób prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy) w postaci oczekiwania na ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - ustanowienia odrębnej własności lokalu. Uprawnienia osoby oczekującej na nabycie spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej są w orzecznictwie i piśmiennictwie uznawane za klasyczny przykład ekspektatywy (zob. uchwała SN z 2 lutego 1992 r., III CZP 116/92). Przyjmuje się, że oczekiwania prawne takiej osoby korzystają w zasadzie z takiej ochrony, jaka przysługuje innym prawom podmiotowym.
Wyrok SN z dnia 29 września 2022 r., II CSKP 1107/22
Standard: 85027 (pełna treść orzeczenia)
Uzyskanie ekspektatywy odrębnej własności lokalu, o której mowa w art. 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych /Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27 ze zm./ nie jest równoznaczne z nabyciem innego budynku lub uzyskaniem pozwolenia na jego budowę albo nabyciem innego lokal, o których mowa w art. 16 ust. 7 i 8 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn /t.j. Dz.U. 2004 nr 142 poz. 1514 ze zm./, nie powoduje zatem niemożności wygaśnięcia decyzji podatkowych w zakresie ulgi, o której mowa w art. 16 ust. 1 tej ustawy.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które powstaje z chwilą podpisania umowy o budowę lokalu. Z kolei zgodnie z art. 21 tej ustawy spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. Dopiero z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu można mówić o nabyciu tego lokalu. Nie można się zgodzić ze stanowiskiem strony, iż nabycie ekspektatywy w założeniu swym zmierzającej do nabycia lokalu jest z takim nabyciem równoznaczne. Nie można także "domniemywać", iż taka ekspektatywa mieści się w katalogu przesłanek zawartych w art. 16 ust. 7 i 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jak słusznie zauważył Sąd I instancji ustawodawca nie skorzystał z możliwości nowelizacji tego przepisu poprzez dodanie do katalogu wymienionych tam przesłanek uzyskania ekspektatywy odrębnej własności lokalu.
Wyrok NSA z dnia 26 maja 2006 r., II FSK 778/05
Standard: 88122 (pełna treść orzeczenia)