Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych co do prawo użytkowania wieczystego, które wygasło wskutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, a mimo to nie zostało wykreślone z księgi wieczystej.

Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, o której mowa w art. 5 u.k.w.h., uzasadniająca działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, może obejmować także stan, w którym prawo użytkowania wieczystego wygasło wskutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, a mimo to nie zostało wykreślone z księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie przewidziane w tym przepisie dotyczy więc także sytuacji, w której prawo jawne wygasło, ale nie zostało wykreślone z księgi wieczystej, zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, o której mowa w art. 5 u.k.w.h., uzasadniająca działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, może więc obejmować także stan, w którym prawo użytkowania wieczystego wygasło wskutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, a mimo to nie zostało wykreślone z księgi wieczystej (por. wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2015 r., III CSK 212/14).

Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości. Takie same reguły należy przyjąć także w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i to zarówno w odniesieniu do sytuacji nabycia istniejącego prawa od osoby nieuprawnionej do jego rozporządzania, ale wpisanej jako użytkownik wieczysty w księdze wieczystej, jak również do sytuacji, w której dochodzi do zbycia tego prawa niewykreślonego z księgi wieczystej, mimo jego wygaśnięcia. Stanowisko to uzasadnia nie tylko to, że zgodnie z art. 237 k.c., do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, ale również to, że art. 3 ust. 1 w zw. z ust. 2 u.k.w.h. jednoznacznie przesądza, że domniemanie związane z wpisem w księdze wieczystej - z którym łączy się zakres ochrony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) - obejmuje także sytuacje, gdy prawo wygasło, ale nie zostało wykreślone z księgi wieczystej. Nie można też przyjąć, aby sprzedaż wygasłego prawa użytkowania wieczystego naruszało bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy, w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji, aby tę czynność prawną uznać z tej przyczny za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c. Czynność ta jest więc bezskuteczna, chyba że nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.).

Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2019 r., I CSK 172/18

Standard: 84981 (pełna treść orzeczenia)